Avaliação de imóvel: entenda o que é e como é feita

A avaliação de imóvel é um processo essencial para contratar determinadas operações de empréstimo e financiamento. Por isso, interfere na sua capacidade de conseguir o capital necessário. Entenda mais este assunto no conteúdo a seguir.

A avaliação de imóvel é uma etapa importante e fundamental para contratar algumas operações de crédito. Duas delas são o financiamento e o refinanciamento imobiliário. No entanto, essa análise tem suas particularidades, dependendo da linha de crédito buscada.

Outro detalhe: avaliação permite ainda, determinar o valor do imóvel para uma compra e venda ou outras transações envolvendo o bem. Como veremos a seguir, saber quanto vale sua casa, apartamento ou mesmo prédio comercial será útil para diversas ocasiões.

Diante da importância dessas transações financeiras, fica a dúvida: como acontece a avaliação de imóvel e como ela impacta o processo de financiamento ou empréstimo? Continue lendo para entender mais sobre o assunto!

O que é uma avaliação de imóveis?

A avaliação de imóvel é o processo de precificação desse bem e vale tanto para a venda quanto para a locação e a contratação de alguns tipos de linhas de crédito. O resultado dessa análise representa o valor de mercado da propriedade: a prática é embasada em procedimentos técnicos e normas regulamentadoras, além de outros critérios.

Para chegar ao preço final, o especialista imobiliário realiza um levantamento histórico, fotográfico e documental do bem. As imediações também são analisadas para determinar o valor de mercado.

A partir disso, você descobre se o valor do imóvel está alinhado ao mercado em que está inserido. Assim, consegue definir um preço de negociação mais justo, quando o objetivo é vender.

No caso da avaliação de imóvel para empréstimo, o foco é identificar qual valor pode ser liberado pela instituição financeira. Por exemplo, no crédito com garantia de imóvel, também chamado home equity, o tomador oferece uma propriedade imobiliária como garantia na transação. 

Por isso, saber quanto vale determinado imóvel é fundamental para que o negócio seja fechado. Esse processo permite chegar ao preço real do imóvel, evitando prejuízo ao seu proprietário. 

Quais os tipos de avaliação de imóveis?

Existem hoje três tipos de avaliação de imóvel:

• Método evolutivo: é mais voltado para imóveis urbanos. Considera o valor do terreno e as benfeitorias realizadas. Nesse caso, a análise precisa ser feita por engenheiro ou arquiteto;
• Método involutivo: tende a ser utilizado na avaliação de terrenos diferenciados, fora do comum. Por isso, é executado um estudo técnico-econômico de viabilidade do valor do terreno urbano bruto. A emissão desse parecer também é feita somente por engenheiros ou arquitetos;
• Método comparativo: é o tipo de avaliação mais conhecido e pode ser feito por corretores de imóveis. Consiste em uma comparação entre imóveis semelhantes disponíveis no mercado. Assim, são avaliados diferentes critérios, como número de quartos, bairro, áreas de lazer etc.

Vale a pena destacar que o método comparativo é o mais comum e resulta em um valor médio a partir de uma média ponderada. Além disso, o especialista deve utilizar a NBR 14.563-2:2011. Essa é a norma válida para avaliações imobiliárias.

Todos os tipos de avaliação podem ser feitos de forma escrita, que gera mais confiabilidade devido à estruturação dos dados e registro oficial do documento, ou verbal. 

A avaliação verbal é mais prática e rápida e pode ser realizada pelo corretor de imóveis, contanto que ele seja credenciado ao Conselho Regional da categoria (CRECI). No entanto, é insuficiente para realizar algumas operações. 

Assim, antes de decidir o que é melhor, vale a pena verificar o que faz sentido para a transação desejada. Afinal, com o método escrito, você consegue um laudo de avaliação de imóvel. Esse documento é mais especializado, porque só pode ser emitido por profissionais das áreas de engenharia e arquitetura e urbanismo.

Quando a avaliação de imóveis é necessária?

De modo geral, esse procedimento é necessário na hora de realizar as seguintes operações:

• Compra e venda de imóveis;
• Financiamento imobiliário;
• Financiamento para construção;
• Partilha de bens de uma herança;
• Financiamento para reforma;
• Contratação de empréstimo com garantia de imóvel.

Os empréstimos com garantia de imóvel têm se tornado cada vez mais populares no Brasil. De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), a modalidade cresceu 80% entre 2017 e 2021. No total, o volume anual movimentado no Brasil chega a US$ 14 bilhões.

Os motivos para a popularização do home equity são, principalmente, as taxas de juros mais baixas oferecidas nesse tipo de empréstimo e o parcelamento mais longo. Esses fatores favorecem a liberação de valores mais altos com parcelas mensais menores. Com isso, o cliente consegue o dinheiro que precisa e assume uma única dívida mais fácil de pagar.

Ainda assim, o financiamento imobiliário também tem sua importância. No primeiro semestre de 2022, a Abecip divulgou uma queda de 6% em comparação com 2021. No entanto, o nível segue em patamares acima do período pré-pandemia. Com isso, o presidente da Associação prevê que a movimentação atinja R$ 244 bilhões até o final do ano.

Ainda melhor que o crédito com garantia de imóvel é a linha de crédito com garantia de imóvel. Neste caso, a avaliação de imóvel abaixo do valor de mercado permite realizar um ajuste: você consegue contratar uma quantia mais elevada do que o esperado. Isso porque a análise identifica essa defasagem.

Compare: Crédito tradicional vs linha de crédito flexível

Apesar de ser uma operação diferente, a avaliação do imóvel hipotecado tem o mesmo propósito. Afinal, o home equity é uma transação diversa, mas com objetivos semelhantes.

Ainda existe o caso da avaliação de imóvel em inventário. O objetivo do procedimento é garantir que todos os herdeiros tenham direito aos mesmos valores. Logo, é uma parte fundamental em processos de herança.

Quanto custa para fazer uma avaliação de imóvel?

Essa análise tem um preço variável, que depende da tabela de cada Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Portanto, cada estado tem uma cobrança diferente. 

De modo geral, nas avaliações de imóveis feitas de forma escrita, aplica-se a alíquota de 1% sobre o valor do imóvel. Para o parecer verbal, costuma equivaler a uma anuidade do CRECI.

Quem pode fazer uma avaliação de imóvel?

Os laudos de avaliação imobiliária são emitidos por empresas especializadas. Elas são contratadas pelas instituições que cedem crédito imobiliário — ou seja, os bancos — para realizarem essa análise. Dessa forma, é assegurado que a avaliação será feita por profissionais capacitados.

Todos eles devem ter formação de nível superior e conhecimentos específicos. Como explicamos antes, entre os profissionais autorizados estão  engenheiros, arquitetos ou corretores de imóveis credenciados aos respectivos conselhos regionais.

Esse cuidado garante que a NBR 14.653-2:2011 será seguida à risca. 

Como é feita a avaliação de um imóvel?

Qualquer transação que utilize imóveis como garantia — seja  home equity ou a linha de crédito com garantia de imóvel — é realizada mediante alienação fiduciária. Esse procedimento, por sua vez, demanda uma avaliação do imóvel que será apresentado como garantia.

No entanto, tudo isso costuma ser realizado pela própria instituição financeira. Ou seja, você não precisa se preocupar.

Ao fazer a sua simulação e dar início à contratação do crédito, saiba que a avaliação de imóvel para empréstimo ou financiamento está prevista no processo. Assim, essa é uma das responsabilidades do banco.

Você terá que pagar uma taxa para a execução desse serviço. No entanto, isso também já está indicado em todas as operações que implicam essa análise.

Durante a avaliação de um imóvel, as empresas analisam diversas características, como:

• Estado de conservação e necessidade de manutenção;
• Estabilidade e solidez estruturais;
• Vícios construtivos;
• Condições gerais de habitabilidade, salubridade, funcionalidade e acessibilidade;
• Diretrizes de projeto da municipalidade.

Portanto, tudo é considerado. Por exemplo, se o imóvel possui água encanada, esgoto sanitário ou pluvial, ligação elétrica e central de gás; se fica localizado em uma rua pavimentada e com iluminação pública; se está em regiões com riscos de inundação ou próximo a comunidades periféricas etc.

Também é avaliada a proximidade com escolas, pontos de transporte público, comércio, bancos, praças ou parques e condições gerais de segurança no entorno. O profissional ainda considera a análise econômica, afinal, mudanças nesse critério afetam o preço final do bem.

Além de todas essas características particulares do imóvel e de sua localização, também é realizada uma pesquisa de mercado, feita por amostragem. O objetivo é determinar uma projeção do valor do bem avaliado.

A pesquisa de mercado usa como base uma metodologia científica que considera os padrões da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que regulamenta esse tipo de laudo. 

Em qual fase do processo de empréstimo com garantia de imóvel é feita a avaliação de imóvel?

Para entender mais como a avaliação de imóveis funciona, apresentamos as etapas abrangidas nesse processo.

1. Simulação

Normalmente, os processos iniciam com simulações realizadas on-line. O simulador de empréstimo com garantia de imóvel pede que você preencha alguns dados pessoais, informações sobre o imóvel e também o valor que deseja tomar. 

O resultado é enviado ao setor comercial da instituição, que fará uma pré-análise e retornará com uma resposta. 

2. Contato do consultor 

Se o cliente for pré-aprovado após a simulação, um consultor entrará em contato para tirar dúvidas e explicar os próximos passos. Assim, você saberá quais são os documentos necessários para dar continuidade no processo e outros detalhes relevantes. 

3. Cadastro e documentação

Se após o contato do consultor o cliente confirmar que o crédito em questão é a melhor opção para a sua necessidade, a instituição solicitará o envio dos documentos e uma autorização para realizar a análise de crédito.

4. Análise de crédito

Uma análise completa será realizada, consultando os principais birôs de crédito. Assim, o perfil de risco de cada potencial cliente será avaliado. O resultado influenciará as condições que a instituição poderá ou não oferecer na concessão do crédito. Portanto, quanto melhor for o histórico de relacionamento, mais vantajosa será a proposta.

5. Avaliação de imóvel e análise jurídica

Com a análise de crédito aprovada, chegou a hora da avaliação do imóvel. Conforme explicamos anteriormente, ela será realizada por empresas especializadas, indicadas pela instituição financeira ou até mesmo pela própria instituição, quando houver internamente um setor responsável. O custo dessa avaliação é pago pelo cliente. Nessa etapa também é realizada a análise jurídica.

6. Assinatura do contrato

Quando todas as análises e avaliações estiverem realizadas, aprovadas e com documentos reconhecidos, a instituição apresenta uma proposta de crédito ao cliente. Esse é o momento de verificar se o valor corresponde às suas necessidades.

Se a resposta for positiva, será realizada a emissão e assinatura do contrato, que deverá ser protocolado no Cartório de Registro de Imóveis. Após a efetivação da alienação, o valor acordado é liberado na conta do cliente.

Essas são etapas comuns a todas as instituições financeiras que trabalham com empréstimo com garantia de imóvel e financiamento imobiliário. O Banco Bari é especialista nesse tipo de crédito, o que lhe possibilitou criar a primeira e única linha de crédito com garantia de imóvel do Brasil, um empréstimo com as melhores taxas de juros do mercado. 

Você também pode fazer uma simulação e descobrir o seu limite. Podemos conceder até 60% do valor de avaliação de imóvel. Então, que tal aproveitar a oportunidade? Faça uma simulação e saiba mais.