A depreciação de imóvel pode afetar o valor da avaliação do imóvel e por consequência reduzir o valor aceito como garantia no empréstimo. Entenda como a Receita Federal calcula a depreciação anual e como ela impacta seu empréstimo com garantia de imóvel.

Quando você usa um imóvel como garantia, o banco não olha apenas para o preço pelo qual você comprou o bem, olha para o valor atual de mercado, considerando também o estado de conservação, a localização e o quanto o imóvel se depreciou ao longo dos anos.

A depreciação é um fenômeno natural: todo bem perde valor com o tempo, e os imóveis não são exceção. O que muda é a intensidade, a causa e a velocidade dessa perda. Entender como a depreciação funciona e como ela afeta o Loan-to-Value (LTV) do empréstimo com garantia de imóvel é fundamental para quem quer usar esse produto de forma inteligente.

O que é depreciação de imóvel?

Depreciação é a redução do valor de um bem ao longo do tempo, em decorrência do uso, do desgaste natural, da obsolescência funcional ou de fatores externos que tornam o bem menos atraente no mercado.

No caso dos imóveis, a depreciação pode ser dividida em dois tipos principais:

Depreciação física: ocorre pelo desgaste natural da estrutura, instalações elétricas, hidráulicas, revestimentos e acabamentos. Uma fachada descascada, uma encanação velha ou uma cobertura com goteiras são exemplos claros de depreciação física.

Depreciação funcional (ou obsolescência funcional): ocorre quando o imóvel perde valor porque se torna inadequado para os padrões atuais do mercado, mesmo estando bem conservado fisicamente. Um apartamento sem vaga de garagem em uma região onde isso é exigido, ou um escritório sem estrutura para cabeamento de rede, pode valer menos que um imóvel equivalente mais moderno.

Como a Receita Federal calcula a depreciação de imóvel?

Para fins fiscais, a Receita Federal do Brasil adota critérios objetivos para calcular a depreciação de bens do ativo imobilizado, definidos pelo Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018, Decreto 9.580/2018).

No caso de edificações e benfeitorias, a taxa anual de depreciação fixada pela Receita Federal é de 4% ao ano, correspondendo a uma vida útil de 25 anos.

Isso significa que, pelo método linear adotado pela Receita, um imóvel perde 4% do seu valor de construção a cada ano. Vale destacar que o terreno não se deprecia, apenas a construção (benfeitoria). Portanto, o cálculo incide apenas sobre o valor edificado.

Exemplo prático:

• Valor da construção: R$ 300.000
• Taxa anual: 4%
• Depreciação por ano: R$ 12.000
• Após 10 anos: depreciação acumulada de R$ 120.000 (40% do valor da construção)
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Após 25 anos, a construção estaria totalmente depreciada para fins fiscais, atingindo seu valor residual. Na prática de mercado, o imóvel pode continuar valendo muito, especialmente se mantido em boas condições.

Para fins contábeis (CPC 27 e NBC TG 27), é possível adotar vida útil diferente da tabela fiscal, desde que amparada por laudo técnico de engenharia. Isso permite uma representação mais fiel da realidade do bem.

Como a depreciação afeta o LTV no empréstimo com garantia de imóvel?

O LTV (Loan-to-Value) é a relação entre o valor do crédito solicitado e o valor de avaliação do imóvel dado como garantia. No empréstimo com garantia de imóvel, as instituições costumam financiar entre 50% e 60% do valor avaliado do bem.

Um imóvel que sofreu depreciação significativa pode ter seu valor de avaliação reduzido, o que impacta diretamente o valor máximo de crédito que o proprietário consegue obter. Veja um exemplo:

Cenário: imóvel bem conservado

• Valor de mercado avaliado: R$ 500.000
• LTV máximo: 60%

• Crédito disponível: R$ 300.000

   

Cenário 2: imóvel com depreciação acentuada

• Valor de mercado avaliado (após descontos por estado de conservação): R$ 380.000
• LTV máximo: 60%
• Crédito disponível: R$ 228.000

A diferença de R$ 72.000 no crédito disponível é diretamente causada pela depreciação do imóvel. Por isso, manter o bem em boas condições não é apenas uma questão estética, é uma decisão financeira estratégica.

Para entender melhor como o imóvel é avaliado antes da liberação do crédito, confira nosso artigo sobre avaliação de imóveis. Também vale conhecer a diferença entre valor venal e valor de mercado, pois os dois critérios influenciam de formas distintas na análise de crédito.

Dicas para valorizar e preservar o valor do seu imóvel

Manter o imóvel em boas condições é a melhor estratégia para preservar sua capacidade de crédito. Algumas ações fazem diferença direta na avaliação:

Manutenção preventiva regular: 

Revise periodicamente a parte elétrica, hidráulica e a estrutura do telhado. Problemas simples ignorados tornam-se vícios ocultos que desvalorizam o bem.

Atualização de acabamentos: 

Pisos, revestimentos e pintura envelhecem e sinalizam depreciação para o avaliador. Uma reforma de acabamento bem executada pode agregar valor acima do custo investido.

Regularização documental: 

Imóvel com registro de imóvel atualizado, sem pendências em cartório, tem avaliação mais favorável e processo de crédito mais ágil.

Adequação à demanda do mercado: 

Em alguns casos, pequenas adaptações, como criação de vaga de garagem ou modernização da fachada, aumentam a atratividade do imóvel e seu valor percebido.

Como o Banco Bari avalia o imóvel dado como garantia?

No empréstimo com garantia de imóvel do Banco Bari, a avaliação do bem é feita por profissional habilitado, que considera o estado de conservação, a localização, a infraestrutura da região e as condições do mercado imobiliário local. O processo é transparente e o cliente recebe o resultado da avaliação antes de assinar qualquer contrato.

O Banco Bari disponibiliza crédito com garantia de imóvel a partir de taxas de 1,09% ao mês + IPCA, muito abaixo das taxas de crédito pessoal (que podem chegar a 8,59% ao mês). 

Se você quer simular quanto pode obter usando seu imóvel como garantia, acesse o simulador do Banco Bari:

Simule seu empréstimo com garantia de imóvel

Perguntas frequentes 

A depreciação fiscal é igual à desvalorização de mercado? 

Não. A depreciação fiscal (4% ao ano) é um critério contábil e tributário. A desvalorização ou valorização de mercado depende de fatores econômicos, localização, oferta e demanda, e pode ser muito diferente da taxa fiscal.

O terreno também se deprecia para fins fiscais? 

Não. Pela legislação da Receita Federal, apenas as edificações (construções) são depreciadas. O terreno não está sujeito à depreciação.

Posso usar um imóvel depreciado como garantia de empréstimo? 

Sim, desde que o valor de avaliação atual seja suficiente para suportar o crédito solicitado. O banco avalia o valor real de mercado, não apenas a depreciação fiscal.

A reforma do imóvel reduz a depreciação? 

Sim. Benfeitorias incorporadas ao imóvel são registradas como novo ativo e têm seu próprio prazo de depreciação, o que eleva o valor contábil e pode melhorar o valor de avaliação para fins de crédito.