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O que é valor venal do imóvel: aprenda um conceito essencial para um empréstimo com garantia de imóvel

17 MAI 22
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O que é o valor venal do imóvel está entre as principais dúvidas de quem busca um empréstimo com garantia de imóvel. Entenda a relação entre os dois. 

Para conseguir obter crédito com garantia de imóvel, primeiro você precisa saber o que é valor venal do imóvel. Apesar de muita gente acreditar que esse termo se refere ao preço de venda, o conceito possui características bem específicas

Entender qual é o valor venal é importante por vários motivos. Afinal, ele serve para várias operações do mercado financeiro. Por exemplo, o próprio home equity, já citado.

Vem entender por que é tão importante saber o que é valor venal do imóvel e as diferenças para outros conceitos do mercado! Continue conosco!

O que é valor venal do imóvel?

O valor venal do imóvel é uma avaliação que determina quanto uma propriedade imobiliária vale. Essa avaliação é feita por um órgão público. Normalmente, é determinado pela prefeitura da cidade.

Por mais que não seja tão anunciado, o valor venal está presente em todos os bens imobiliários. Além disso, é determinante para o cálculo de impostos, como o IPTU e o ITBI.

Qual a diferença entre valor venal e valor de mercado?

Valor venal e valor de mercado são conceitos diferentes. O primeiro trata de algumas características do imóvel. Portanto, a demanda e as possíveis especulações de interessados são desconsideradas.

Já o valor de mercado é aquele utilizado para as transações de compra e venda. Ou seja, se o mercado está em alta, ele tende a aumentar, e vice-versa

Da mesma forma, se a região é valorizada e/ou está aquecida, o valor de mercado também se eleva. Isso significa que ele é mais dinâmico e está relacionado a diferentes fatores.

Viu como é importante diferenciar o valor venal do valor de mercado? Afinal, essas quantias podem estar próximas, mas dificilmente serão iguais. Ao mesmo tempo, também se relacionam. Isso porque o preço definido pelo poder público é como uma base para as negociações.

Qual a diferença de valor venal e valor real?

O valor real é o de mercado. Portanto, a explicação anterior é válida aqui. Isso significa que esse preço é útil para quem tem interesse em comprar ou vender a propriedade. Porém, ele é influenciado por diferentes fatores.

Ou seja, existe diferença entre valor venal e valor de venda. No primeiro, somente as características da propriedade são consideradas. No segundo, são considerados outros aspectos, como a localização do imóvel, a acessibilidade da região, a segurança do local, vista, entre outros.

Para entender melhor, imagine que você construiu uma casa no litoral, próximo à praia. O valor venal ficou definido como R$ 900 mil.

Alguns meses depois, uma construtora ergue um edifício em frente, deixando a sua vista e a ventilação do imóvel prejudicadas. Portanto, o valor de mercado tende a ficar mais baixo do que o venal.

Seguindo esse raciocínio, se fosse construída uma praça ou se a prefeitura fizesse um trabalho de sustentabilidade na praia que ganhasse o selo Bandeira Azul, o valor real aumentaria. No entanto, em ambos os casos, o valor venal permanece o mesmo.

Qual é o valor venal de um imóvel?

Como já pudemos ver, esse indicador é definido pela prefeitura. Cada município tem suas determinações para avaliar o metro quadrado. A mesma medida é utilizada para definir o valor venal do terreno.

Então, como saber o valor venal do imóvel? É preciso entrar em contato com a prefeitura do município em que ele está registrado. Isso porque cada município tem a sua maneira de concentrar e disponibilizar a informação.

Por exemplo, em São Paulo, é possível fazer a pesquisa online. Porém, isso não está disponível na maior parte das cidades. Nesse caso, você pode verificar o carnê do IPTU ou ir até o órgão público responsável.

Leia mais: Crédito com garantia de imóvel tradicional x linha de crédito flexível

Como se calcula o valor venal de um imóvel?

ilustração de dois homens se cumprimentando, com imóveis ao fundo, e uma pasta no braço de um deles

Em relação ao valor venal, como descobrir? O cálculo feito pela prefeitura avalia  vários aspectos da propriedade. Por exemplo:

  • Dimensão da área total construída;
  • Valor e especificações do condomínio, se houver;
  • Área externa;
  • Profundidade do terreno.
  • Tipo de terreno: urbano, rural, pavimentado, etc.

O cálculo realizado pelas prefeituras varia de acordo com cada município. Em, São Paulo, para usarmos o exemplo já citado, considera-se a subdivisão da zona urbana ou fiscal. Geralmente, a fórmula utilizada é a seguinte:

V = A x VR x I x P x TR

Sendo que:

  • V = valor venal do imóvel;
  • A = área do terreno ou da edificação;
  • VR = valor unitário padrão residencial. Segue a Planta Genérica de Valores do município (PGV);
  • I = idade do imóvel, que é contabilizada a partir da emissão do Habite-se, da ocupação ou da reconstrução do imóvel;
  • P = posição no logradouro;
  • TR = tipologia residencial ou características da construção.

Portanto, é impossível fazer esse cálculo sem obter todas as informações da prefeitura. Lá, basta fazer a consulta, conforme as determinações do seu município.

Para que serve o valor venal do imóvel?

O valor venal é a base para analisar o preço de mercado. Isso porque ele determina o mínimo que pode ser cobrado pelos corretores de imóveis nas negociações de compra e venda.

Além disso, existem mais situações em que ele é válido. É o caso de diferentes tipos de processos judiciais. Por exemplo:

  • Pagamento de financiamentos;
  • Ações de inventário;
  • Partilha de bens;
  • Transferência de titularidade.

O valor venal também é importante para os empréstimos com garantia de imóvel.  Essa linha de crédito permite contratar até determinada porcentagem do preço da propriedade. 

Ou seja, se o valor venal do seu apartamento é de R$ 300 mil e o limite de contratação é de 60%, você poderá obter R$ 180 mil. Você terá, ainda, um prazo de pagamento flexível e as taxas de juros mais baixas do mercado, afinal, existe um imóvel como garantia.

Leia mais: Como simular crédito com garantia em imóvel?

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