O valor venal do imóvel é a estimativa oficial que a prefeitura faz da propriedade para calcular impostos como IPTU e ITBI. Ele considera área, localização, idade e padrão construtivo, e é base de cálculo legal para tributos municipais, sem se confundir com o valor de mercado, que reflete demanda e especulação.

Para conseguir obter um empréstimo com garantia de imóvel, primeiro você precisa saber o que é valor venal do imóvel. Apesar de muita gente acreditar que esse termo se refere ao preço de venda, o conceito possui características bem específicas

Entender qual é o valor venal é importante por vários motivos. Afinal, ele serve para várias operações do mercado financeiro. Por exemplo, o próprio Home Equity, já citado.

Vem entender por que é tão importante saber o que é valor venal do imóvel e as diferenças para outros conceitos do mercado! Continue conosco!

O que é valor venal do imóvel?

O valor venal do imóvel é uma avaliação que determina quanto uma propriedade imobiliária vale. Essa avaliação é feita por um órgão público. Normalmente, é determinado pela prefeitura da cidade.

Por mais que não seja tão anunciado, o valor venal está presente em todos os bens imobiliários. Além disso, é determinante para o cálculo de impostos, como o IPTU e o ITBI.

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Qual a diferença entre valor venal e valor de mercado?

Valor venal e valor de mercado são conceitos diferentes. O primeiro trata de algumas características do imóvel. Portanto, a demanda e as possíveis especulações de interessados são desconsideradas.

Já o valor de mercado é aquele utilizado para as transações de compra e venda. Ou seja, se o mercado está em alta, ele tende a aumentar, e vice-versa

Da mesma forma, se a região é valorizada e/ou está aquecida, o valor de mercado também se eleva. Isso significa que ele é mais dinâmico e está relacionado a diferentes fatores.

Viu como é importante diferenciar o valor venal do valor de mercado? Afinal, essas quantias podem estar próximas, mas dificilmente serão iguais. Ao mesmo tempo, também se relacionam. Isso porque o preço definido pelo poder público é como uma base para as negociações.

Veja a comparação direta:

Qual a diferença de valor venal e valor real?

O valor real é o de mercado. Portanto, a explicação anterior é válida aqui. Isso significa que esse preço é útil para quem tem interesse em comprar ou vender a propriedade. Porém, ele é influenciado por diferentes fatores.

Ou seja, existe diferença entre valor venal e valor de venda. No primeiro, somente as características da propriedade são consideradas. No segundo, são considerados outros aspectos, como a localização do imóvel, a acessibilidade da região, a segurança do local, vista, entre outros.

Para entender melhor, imagine que você construiu uma casa no litoral, próximo à praia. O valor venal ficou definido como R$ 900 mil.

Alguns meses depois, uma construtora ergue um edifício em frente, deixando a sua vista e a ventilação do imóvel prejudicadas. Portanto, o valor de mercado tende a ficar mais baixo do que o venal.

Seguindo esse raciocínio, se fosse construída uma praça ou se a prefeitura fizesse um trabalho de sustentabilidade na praia que ganhasse o selo Bandeira Azul, o valor real aumentaria. No entanto, em ambos os casos, o valor venal permanece o mesmo.

Qual é o valor venal de um imóvel?

Como já pudemos ver, esse indicador é definido pela prefeitura. Cada município tem suas determinações para avaliar o metro quadrado. A mesma medida é utilizada para definir o valor venal do terreno.

Então, como saber o valor venal do imóvel? É preciso entrar em contato com a prefeitura do município em que ele está registrado. Isso porque cada município tem a sua maneira de concentrar e disponibilizar a informação.

Por exemplo, em São Paulo, é possível fazer a pesquisa online. Porém, isso não está disponível na maior parte das cidades. Nesse caso, você pode verificar o carnê do IPTU ou ir até o órgão público responsável.

Como se calcula o valor venal de um imóvel?

Em relação ao valor venal, como descobrir? O cálculo feito pela prefeitura avalia  vários aspectos da propriedade. Por exemplo:

• Dimensão da área total construída;
• Valor e especificações do condomínio, se houver;
• Área externa;
• Profundidade do terreno.
• Tipo de terreno: urbano, rural, pavimentado, etc.

O cálculo realizado pelas prefeituras varia de acordo com cada município. Em, São Paulo, para usarmos o exemplo já citado, considera-se a subdivisão da zona urbana ou fiscal. Geralmente, a fórmula utilizada é a seguinte:

V = A x VR x I x P x TR

Sendo que:

• V = valor venal do imóvel;
• A = área do terreno ou da edificação;
• VR = valor unitário padrão residencial. Segue a Planta Genérica de Valores do município (PGV);
• I = idade do imóvel, que é contabilizada a partir da emissão do Habite-se, da ocupação ou da reconstrução do imóvel;
• P = posição no logradouro;
• TR = tipologia residencial ou características da construção.

Portanto, é impossível fazer esse cálculo sem obter todas as informações da prefeitura. Lá, basta fazer a consulta, conforme as determinações do seu município.

Para que serve o valor venal do imóvel?

O valor venal é a base para analisar o preço de mercado. Isso porque ele determina o mínimo que pode ser cobrado pelos corretores de imóveis nas negociações de compra e venda.

Além disso, existem mais situações em que ele é válido. É o caso de diferentes tipos de processos judiciais. Por exemplo:

• Pagamento de financiamentos;
• Ações de inventário;
• Partilha de bens;
• Transferência de titularidade.

O valor venal também é importante para os empréstimos com garantia de imóvel.  Essa linha de crédito permite contratar até determinada porcentagem do preço da propriedade. 

Ou seja, se o valor venal do seu apartamento é de R$ 300 mil e o limite de contratação é de 60%, você poderá obter R$ 180 mil. Você terá, ainda, um prazo de pagamento flexível e as taxas de juros mais baixas do mercado, afinal, existe um imóvel como garantia.

Como consultar o valor venal do meu imóvel

Existem três caminhos principais para descobrir o valor venal:

A consulta mais rápida está no próprio carnê do IPTU, que traz o valor atribuído pela prefeitura no exercício corrente. Outra opção é acessar o portal da Secretaria da Fazenda do seu município, quando disponível. 

Em São Paulo, o serviço está no SP156 e permite consulta por número de contribuinte (SQL). Por fim, o atendimento presencial em postos fiscais ou na sede da prefeitura segue funcionando para municípios que ainda não digitalizaram o serviço.

Para operações que exigem documentação, vale solicitar a certidão de valor venal. Esse documento oficial é aceito por cartórios e instituições financeiras como comprovação do valor atribuído pelo município.

Valor venal e empréstimo com garantia de imóvel: qual a relação?

O valor venal não é o principal critério usado por bancos em operações de empréstimo com garantia de imóvel. Nessas operações, predomina o laudo de avaliação técnica, que estima o valor de mercado do bem com base em metodologia da ABNT (NBR 14.653).

Isso acontece porque o LTV (Loan to Value), indicador que define quanto do imóvel pode virar crédito, considera o valor de mercado, não o valor venal. No empréstimo com garantia de imóvel, o LTV típico no Brasil é de até 60%. Em outras palavras, se o seu imóvel é avaliado em R$ 800 mil pelo laudo bancário, o crédito disponível pode chegar a R$ 480 mil, mesmo que o valor venal cadastrado na prefeitura seja inferior.

Para o tomador do crédito, entender essa diferença evita surpresas: o IPTU vai cair sobre o valor venal cadastrado, enquanto o crédito liberado refletirá a realidade de mercado apurada pela instituição financeira. Saber como funciona o home equity ajuda a planejar melhor a operação.

Quando há descompasso muito grande entre valor venal e valor de mercado, pode ser estratégico solicitar revisão cadastral à prefeitura, especialmente se o valor venal estiver superestimado e gerando IPTU acima do justo.

Como o valor venal pode trabalhar a favor do seu patrimônio

Conhecer o valor venal e o valor de mercado do seu imóvel é o primeiro passo para transformar patrimônio em oportunidade. Com um imóvel quitado ou parcialmente financiado, é possível usar o bem como garantia em uma operação de empréstimo com garantia de imóvel e acessar valores que dificilmente seriam liberados em modalidades de crédito pessoal.

As vantagens são concretas: taxas mais baixas que as do crédito pessoal e do cheque especial, prazos de até 240 meses para pagar e valores liberados que podem chegar a 60% do imóvel. Simule agora o seu empréstimo com garantia de imóvel e descubra quanto seu imóvel pode liberar para os seus próximos projetos.

Perguntas frequentes sobre valor venal

Valor venal é o mesmo que valor de mercado? 

Não. O valor venal é calculado pela prefeitura com base em critérios técnicos para fins tributários. O valor de mercado é o preço efetivo aceito por comprador e vendedor em condições normais de negociação.

Como saber o valor venal do meu imóvel? 

Consulte o carnê do IPTU, o portal da prefeitura municipal ou solicite a certidão de valor venal presencialmente.

O valor venal pode ser contestado? 

Sim. O contribuinte pode pedir revisão administrativa à prefeitura quando o valor cadastrado estiver desalinhado da realidade física ou cadastral do imóvel.

Reforma altera o valor venal? 

Reformas que ampliam área construída ou mudam o padrão da edificação podem alterar o valor venal, especialmente quando exigem averbação no cartório de registro de imóveis.

Bancos usam o valor venal para empréstimo com garantia de imóvel? 

Não diretamente. Bancos contratam laudo de avaliação técnica que considera valor de mercado, que é o parâmetro usado para definir o LTV da operação.

Por: Ktchili Silva | Analista de Marketing do Bari e Especialista em Conteúdo e SEO