Avaliação de imóveis: o que é, para que serve e como funciona?

A avaliação de imóveis é uma etapa fundamental para a compra e venda de uma propriedade, e para o compartilhamento de bens (como em casos de divórcios e heranças), além de ser uma importante etapa para a contratação de algumas operações de crédito, como o empréstimo com garantia de imóvel.

Por conta da importância dessa precificação, neste artigo, vamos entender mais sobre o que é avaliação de imóvel para fins judiciais, ou para compra e venda, quem pode fazer esse procedimento, quando deve ser feito, além de outras informações relevantes sobre o tema. Continue lendo para conferir!

O que é uma avaliação de imóveis?

A avaliação de imóvel é o processo de precificação de uma propriedade, o que é importante tanto para a venda e compra de bens quanto para a casos judiciais e a contratação de algumas linhas de crédito. O resultado dessa análise representa o valor de mercado da casa, apartamento ou outro tipo de imóvel.

Para chegar ao preço final, uma pessoa especialista em transações imobiliárias realiza um levantamento histórico, fotográfico e documental do bem — que considera normas e outros critérios de avaliação. As imediações também são analisadas para determinar o valor de mercado.

A partir disso, é possível descobrir se o valor do imóvel está alinhado ao mercado em que está inserido. Assim, é definido um preço de negociação justo, principalmente quando o objetivo é vender o bem.

No caso da avaliação imobiliária para empréstimo, o foco é identificar qual valor pode ser liberado pela instituição financeira. Por exemplo, no crédito com garantia de imóvel — também chamado de home equity —, a pessoa oferece uma propriedade como garantia na transação e, com base no valor desse imóvel, o banco ou instituição financeira libera o crédito correspondente.

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Quais os tipos de avaliação de imóveis?

Existem três maneiras de fazer avaliação de imóvel, cada uma com suas características e objetivos diferentes. Confira quais são a seguir.

Método evolutivo

Utilizado para casas e apartamentos situados em cidades. Ele calcula o valor do terreno e o que foi construído nele. A avaliação costuma ser feita por profissionais da área de engenharia ou arquitetura.

Método involutivo

Geralmente utilizado para determinar o valor de mercado de um terreno considerando seu potencial de aproveitamento, ou seja, utilizando um projeto hipotético no local para entender como ele poderia ser utilizado de forma mais rentável. 

Neste caso, é essencial que profissionais da área de engenharia ou arquitetura avaliem quanto o terreno vale antes de qualquer construção.

Método comparativo

É o mais comum dentre os tipos de avaliação, e pode ser feito por corretores de imóveis. Ele compara o imóvel com outros semelhantes que estão à venda, considerando características como: a quantidade de quartos, a localização, a presença (ou não) de área de lazer, entre outras.

O método comparativo resulta em um valor a partir de uma média ponderada. Mas, além disso, o(a) especialista deve utilizar como base a NBR 14.563-2:2011 — norma válida para avaliações imobiliárias.

Vale dizer que todos os tipos de avaliação podem ser feitos de duas formas: escrita ou verbal. Porém, a avaliação escrita é mais segura porque tem todos os detalhes organizados e registrados em um documento oficial. Apesar de corretores(as) de imóveis com registro CRECI poderem fazer a avaliação verbal (que é mais rápida e fácil), esse método pode não servir para todos os casos, uma vez que não está documentada.

Então, antes de escolher esse serviço, veja o que é melhor para aquilo que você necessita. Caso precise de uma avaliação de imóvel para venda, partilha de bens, empréstimo ou outros processos contratuais, será necessário ter o documento escrito.

Quando a perícia e avaliação de imóveis é necessária?

De modo geral, esse procedimento é necessário na hora de realizar as seguintes operações:

1. Compra e venda de imóveis.
2. Financiamento imobiliário.
3. Financiamento para construção.
4. Partilha de bens de uma herança ou em casos de divórcios.
5. Financiamento para reforma.
6. Empréstimo com garantia de imóvel.

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Quanto custa fazer uma avaliação de imóvel?

Essa análise tem um preço variável, que depende da tabela de cada Conselho Regional de Corretores de Imóveis, método de avaliação e tipo de profissional que irá realizar o procedimento. Portanto, cada caso tem uma cobrança diferente. 

Mas, de modo geral, para avaliações escritas, o valor costuma ser 1% do preço do imóvel. Já para uma avaliação verbal, o preço costuma ser parecido com o valor da taxa anual que o corretor ou corretora paga ao CRECI.

Quem pode fazer perícia e avaliação de imóvel?

Os laudos de avaliação imobiliária podem ser realizados por diferentes profissionais, dependendo da finalidade e da formalidade exigida em cada caso. Para concessão de crédito imobiliário ou para processos judiciais, como na avaliação de imóveis para partilha de bens, são geralmente contratadas empresas especializadas em avaliações. 

Essas empresas empregam profissionais com a expertise necessária para realizar análises detalhadas e precisas, podendo ser:

• Profissionais da engenharia civil: possuem o conhecimento técnico para analisar a estrutura, instalações e características construtivas do imóvel, além de terem aptidão para avaliar terrenos e benfeitorias.
• Profissionais da arquitetura e urbanismo: têm a expertise para avaliar o projeto arquitetônico, o uso do espaço, o contexto urbanístico e a qualidade estética do imóvel.
• Corretores e corretoras de imóveis: credenciados(as) ao CRECI, podem realizar avaliações de mercado, baseadas na comparação com imóveis semelhantes disponíveis na região. Geralmente, costumam avaliar apartamento para venda, bem como outros tipos de moradia. 

É importante ressaltar que tais profissionais devem possuir formação de nível superior e conhecimentos específicos em avaliação imobiliária. No caso de pessoas engenheiras e arquitetas, a emissão de laudos técnicos é uma atribuição legal de suas profissões. 

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Como avaliar meu imóvel?

Para fazer a avaliação de imóveis para partilhas, compra e venda, processos bancários ou outros fins, a perícia segue um procedimento padrão. Confira o passo a passo a seguir:

1° passo: vistoria do imóvel

Nesta etapa, a pessoa ou empresa contratada examina as condições físicas dos cômodos, como estado de conservação, qualidade dos materiais, idade da construção, instalações (elétrica, hidráulica, etc.), acabamentos e benfeitorias existentes (piscinas, áreas de lazer, entre outras). Ou seja, são coletados dados como a área construída, a área do terreno e a distribuição do imóvel.

2° passo: análise da documentação

Em seguida, é feita uma análise da documentação do imóvel, como matrícula, escritura, planta e pendências legais, como registro atualizado, se houver. A regularidade da documentação também é um fator importante que influencia o valor.

3° passo: pesquisa de mercado

O profissional ou empresa contratada também realiza uma pesquisa de mercado, buscando imóveis semelhantes que foram recentemente vendidos na mesma região ou em áreas com características parecidas. Essa comparação ajuda a entender o comportamento dos preços e a identificar tendências.

Com base nos dados coletados e na pesquisa de mercado, o(a) profissional aplica um ou mais métodos de avaliação (evolutivo, involutivo ou comparativo), para chegar ao valor final do imóvel.

4° passo: criação do laudo de avaliação

Por fim, é elaborado um laudo de avaliação, um documento formal que detalha todo o processo, os dados coletados, os métodos utilizados, os cálculos realizados e a justificativa do valor final encontrado para o imóvel. 

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Tire suas dúvidas sobre avaliação de imóveis e empréstimo com garantia 

Está pensando em fazer um empréstimo com garantia de imóvel, mas ainda tem dúvidas em relação à avaliação da propriedade e seu valor? A seguir, respondemos algumas perguntas frequentes sobre o tema para você saber mais.

1. Qual a importância da avaliação de imóveis para o empréstimo com garantia?

A avaliação do imóvel é fundamental para operações que envolvem alienação fiduciária, como o empréstimo com garantia de imóvel. Isso porque ela determina o valor do bem que servirá como garantia no contrato. 

Esse procedimento é feito pela própria instituição financeira durante o processo de contratação, sem necessidade de preocupação extra por parte do(a) cliente. É importante saber que a avaliação gera uma taxa, já prevista no contrato de concessão de crédito.

2. Posso usar qualquer imóvel como garantia de um empréstimo?

Cada instituição financeira pode definir seus próprios critérios de avaliação em relação ao tipo e localização do imóvel que são aceitos. Aqui no Bari, aceitamos imóveis residenciais, comerciais e terrenos que estejam total, parcialmente ou não averbados. O imóvel pode ser de terceiros, e precisa estar dentro da nossa área de atuação.

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3. Em qual fase do processo de empréstimo com garantia de imóvel é feita a avaliação de imóvel?

Para entender melhor como a avaliação de imóveis funciona para a contratação de um empréstimo com garantia de imóvel, destacamos as principais etapas deste procedimento:

1. O processo começa com uma simulação no site. Basta preencher seus dados, as informações sobre o imóvel e o valor desejado. O setor comercial fará uma pré-análise e retornará com uma resposta.
2. Se aprovada na pré-análise, um(a) consultor(a) entrará em contato para esclarecer dúvidas, explicar o processo e listar os documentos necessários.
3. Confirmando o interesse, o(a) cliente envia os documentos solicitados e autoriza a instituição a realizar a análise de crédito.
4. Em seguida, a instituição avalia o perfil financeiro do(a) cliente, consultando serviços de proteção ao crédito, para verificar o histórico de pagamentos e comportamento financeiro.
5. Com a análise de crédito aprovada, o imóvel é avaliado por uma empresa especializada (ou por um time técnico da própria instituição) e também é feita a análise jurídica da documentação.
6. Após a aprovação de todas as análises, a instituição apresenta a proposta de crédito. Se o(a) cliente aceitar, é realizada a assinatura do contrato e o registro no Cartório de Imóveis. Em seguida, o valor é liberado.

Essas são etapas comuns a todas as instituições financeiras que atuam com empréstimos com garantia de imóvel e financiamento imobiliário. 

Vale lembrar que o Banco Bari é especialista nesse tipo de crédito e foi pioneiro ao criar a primeira e única linha de crédito com garantia de imóvel do Brasil — com as melhores taxas de juros do mercado.

Em nosso crédito com garantia de imóvel, concedemos até 60% do valor de avaliação do imóvel em crédio, para você utilizar como quiser. Ficou interessado? Faça uma simulação agora mesmo e saiba mais!