Averbação de imóveis é a anotação de mudanças físicas ou civis na matrícula do imóvel, como reforma ou alteração de estado civil. A averbação de empréstimo é o registro da garantia do contrato de crédito, como a alienação fiduciária, vinculando o imóvel à dívida até a quitação.

Quem já ouviu falar em averbação de imóveis e depois se deparou com o termo averbação de empréstimo pode achar que se trata da mesma coisa. Mas os dois atos têm finalidades diferentes e acontecem em momentos distintos da vida do imóvel.

Neste conteúdo você vai entender o que é cada tipo de averbação, por que elas existem e como essa diferença impacta quem pretende usar o imóvel como garantia de um empréstimo com garantia de imóvel.

O que é averbação de imóveis

Averbação de imóveis, também conhecido como averbação imobiliária, é o processo de anotar, na matrícula do imóvel, qualquer informação física ou jurídica ou alteração da propriedade. 

Podem ser inseridas todas as mudanças realizadas no imóvel, como: reforma, uma ampliação, uma mudança no nome da rua, alteração de estado civil do proprietário, pequenas benfeitorias ou desmembramentos, até mudanças de destinação do imóvel (residencial para comercial ou vice-versa). Tudo isso deve ser averbado. 

Essas informações ficam registradas na matrícula do imóvel, e são feitas pelocartório de registro de imóveis, garantindo transparência e segurança nas negociações futuras da propriedade.

Por que a averbação de imóveis é necessária?

A averbação de imóveis é feita para manter um histórico de todas as alterações feitas no imóvel. Essas informações são essenciais principalmente para garantir a transparência e segurança das transações imobiliárias. Por exemplo, comprovar que o imóvel está legalizado e proteger os proprietários em casos de eventuais questionamentos jurídicos.  

As alterações devem ser registradas oficialmente, atualizadas e tornadas públicas. Sem isso, elas não têm qualquer legitimidade, o que pode trazer problemas para a compra ou venda dessa propriedade. Já para ser considerado o dono oficial de um imóvel, é preciso fazer a transferência de propriedade por meio do registro de imóvel, não da averbação. 

Quais os tipos de averbação imobiliária mais comuns?

Os tipos de averbação de imóveis mais comuns são derivados de: 

• Alterações por construção, ampliação, modificação e reforma do imóvel;
• Alterações por mudança da denominação ou da numeração do prédio, assim como por demolição, reconstrução ou desmembramento do loteamento;
• Alterações das convenções pré-nupciais e do regime de bens em questão no registro do imóvel, inclusive nas propriedades adquiridas posteriormente ao casamento;
• Alterações do nome por casamento ou por desquite, além de outras circunstâncias que possam influenciar no registro do imóvel ou nas pessoas interessadas;
• Alterações das cédulas hipotecárias;
• Alterações da caução e da cessão fiduciária dos direitos relacionados ao imóvel;
• Alterações das decisões, recursos e efeitos que tenham como objeto atos registrados ou averbados;
• Alterações das sentenças de separação judicial ou divórcio;
• Alterações do contrato de locação com fins de exercício de direito de preferência;
• Alterações da extinção da concessão de uso específico para fins de moradia.

Quais documentos são necessários para realizar a averbação de um imóvel?

Os documentos necessários para realizar a averbação de um imóvel podem variar. No entanto, normalmente, serão solicitados: 

• Habite-se: documento expedido pela Prefeitura do município onde está localizado o imóvel, que comprova as condições de habitação;
• Requerimento da pessoa interessada, com firma reconhecida, endereçado ao oficial de registro de imóvel da localidade;
• Certidão de conclusão da obra, com o número oficial da propriedade e metragem da construção;
• Certidão Negativa de Débitos (CND), ­emitida pelo INSS (Instituto Nacional do Seguro Social).

O que acontece se não realizar a averbação corretamente? 

É fundamental realizar a averbação de imóvel já construído. Se não for realizada corretamente ou for omitida, podem ocorrer algumas consequências negativas aos proprietários. As principais são: 

• Problemas em transações futuras, como venda, locação ou financiamento;
• Dúvidas, disputas ou questionamentos sobre a titularidade do imóvel;
• Dificuldades na obtenção de financiamento;
• Impedimentos para realização de negócios jurídicos relacionados ao imóvel, como a incorporação imobiliária, a constituição de garantias reais (hipotecas, penhoras) ou a realização de obras e benfeitorias;
• Responsabilidade por possíveis danos ou irregularidades que causem danos a terceiros.

O que é averbação de empréstimo

A averbação de empréstimo é diferente. Ela não trata de uma mudança física do imóvel, mas sim do registro da garantia oferecida em um contrato de crédito.

Quando alguém contrata um empréstimo com garantia de imóvel, a instituição financeira precisa vincular formalmente essa garantia à propriedade. Isso é feito por meio da alienação fiduciária, que é averbada diretamente na matrícula do imóvel.

Enquanto o contrato estiver ativo, essa averbação permanece na matrícula, informando a qualquer interessado que o imóvel está vinculado a uma dívida em andamento.

Qual a diferença entre averbação de imóveis e averbação de empréstimo

Na prática, as duas averbações acontecem no mesmo local (a matrícula do imóvel), mas têm origem e efeito diferentes. A tabela abaixo resume os principais pontos:

Por que essa diferença importa?

Entender essa diferença é importante principalmente para quem pensa em usar o imóvel como garantia. Um imóvel sem a devida averbação de imóveis pode ter seu valor de garantia reduzido, já que a instituição considera apenas a parte regularizada da construção.

Já a averbação de empréstimo é o que dá segurança jurídica ao credor e ao proprietário durante toda a vigência do contrato. Sem ela, a garantia não teria validade formal perante terceiros.

Para quem quer entender todos os detalhes desse produto, vale conferir o guia completo sobrecrédito com garantia de imóvel, com explicações sobre condições, taxas e funcionamento.

Como fica a averbação depois de quitar o empréstimo?

Quando o empréstimo é totalmente quitado, a averbação de empréstimo deve ser cancelada na matrícula. Esse processo é chamado de baixa da garantia e também precisa ser feito em cartório.

Depois da baixa, o imóvel volta a constar livre de qualquer ônus relacionado àquele contrato, podendo ser vendido, doado ou usado como garantia em uma nova operação sem restrições.

Se você quiser conhecer outros termos técnicos usados nesse processo, o dicionário de crédito com garantia de imóvel reúne as principais definições de forma simples.

Quer usar seu imóvel como garantia com condições claras e taxas a partir de 1,09% a.m. + IPCA? Simule agora o seu empréstimo com garantia de imóvel e descubra as condições disponíveis para você.

Perguntas frequentes

Averbação de imóveis e registro de imóveis são a mesma coisa?
Não. O registro cria a matrícula e formaliza a propriedade, enquanto a averbação apenas atualiza informações dentro dessa matrícula já existente.

É obrigatório averbar o empréstimo com garantia de imóvel?
Sim, a averbação formaliza a garantia perante terceiros e é etapa obrigatória para a validade do contrato.

Quem paga os custos da averbação de empréstimo?
Em geral, o custo é do proprietário que contrata o crédito, e o valor varia conforme o cartório e a situação do imóvel.

Posso vender um imóvel com empréstimo averbado?
Sim, mas a dívida costuma ser quitada ou transferida durante a negociação, já que a garantia segue vinculada ao bem.

Averbação de empréstimo é o mesmo que alienação fiduciária?
Não exatamente. A alienação fiduciária é o tipo de garantia usada, e a sua averbação na matrícula é o que a torna válida.

Quanto tempo leva para averbar um imóvel?

O tempo para averbar um imóvel varia de dias a semanas, dependendo da complexidade, da documentação e do cartório de registro de imóveis. Por serem estimativas, consulte o cartório local para obter prazos e exigências exatos.

Em casos urgentes, é possível solicitar prioridade mediante critérios específicos e taxas extras. Iniciar o processo o quanto antes evita atrasos em transações imobiliárias.