CRI: como esse investimento funciona na prática

Entenda o que é, como são emitidos e quem pode investir nesse tipo de aplicação

A função principal dos investimentos é proteger o seu patrimônio, o que, no cenário atual do mercado financeiro, fica cada vez mais complicado, devido principalmente aos elevados índices de inflação, que acabam corroendo os rendimentos das aplicações.

Em momentos como este, investidores precisam ter jogo de cintura e apostar na diversificação da carteira de aplicações, buscando melhores remunerações, que superem as perdas devido à alta dos preços. 

As estratégias tomadas para isso irão depender do seu perfil de investidor e também dos seus objetivos a curto, médio e longo prazo. 

Neste artigo, vamos tratar sobre uma modalidade de investimento de renda fixa direcionada para perfis mais arrojados e ainda pouco conhecida no Brasil: os Certificados de Recebíveis Imobiliários ou CRIs. 

Justamente por ser uma aplicação voltada mais usualmente para investidores qualificados/profissionais, criamos esse breve overview de como funciona este tipo de investimento, para que você entenda melhor e se certifique se o CRI é ou não para você. Vamos lá?

Certificados de Recebíveis Imobiliários

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários ou CRIs são títulos que funcionam como um instrumento de captação de recursos destinados a financiar as transações do mercado imobiliário. São títulos de renda fixa emitidos por instituições securitizadoras, que também irão acompanhar todas as etapas da operação. 

Um tomador de recursos por meio de CRI pode ser qualquer incorporadora que utilizará essa captação para construir e entregar algum empreendimento imobiliário, como uma construtora, um hospital ou um grupo hoteleiro. Complicou?

Para simplificar, vamos usar um exemplo prático para mostrar como funcionam os Certificados de Recebíveis Imobiliários. Imagine uma personagem, vamos chamá-la de Cláudia. 

Cláudia acabou de comprar um apartamento na planta, com uma construtora, e financiou o pagamento deste imóvel em 20 anos. Assim como o da Cláudia, a maioria dos outros apartamentos também foram financiados pelos demais compradores. 

No entanto, para entregar o empreendimento, a construtora precisa do dinheiro agora e não daqui a 15 ou 20 anos, quando os financiamentos serão quitados. Então, como a construtora pode levantar o valor para entregar os apartamentos? 

É aqui que entram os CRIs: a construtora vende essa carteira de créditos imobiliários a receber originados nos financiamentos para uma securitizadora, que emite um CRI. A partir daí os adquirentes dos imóveis passam a efetuar o pagamento das parcelas do preço do seu financiamento direto para a conta da securitizadora (uma conta específica para emissão do CRI), que por sua vez repassa os valores recebidos aos investidores dos CRI. 

Esses são os chamados CRIs pulverizados.

CRIs pulverizados

O exemplo acima é chamado de CRI Pulverizado pois o risco de crédito é pulverizado em relação aos devedores, vale dizer, os pagadores do CRI são os devedores dos imóveis que firmaram seus contratos de compra e venda com a incorporadora. 

CRIs corporativos

Existem ainda os chamados CRIs corporativos que são aqueles em que o risco da captação de recursos é concentrado em um único pagador. Exemplo: uma empresa que toma uma dívida para a realização de obras em um empreendimento imobiliário via Cédula de Crédito Bancário na qual o risco de inadimplemento é concentrado daquela empresa específica. 

Principais características dos CRIs

Os CRIs são títulos de renda fixa, pois têm regras predefinidas de remuneração e por financiarem projetos mais longos, em geral, são investimentos de médio e longo prazo. 

Essas aplicações também são isentas de Imposto de Renda para investidor pessoa física e costumam contabilizar os rendimentos de forma semestral e ou anual.  

Uma informação importante: os CRIs não são cobertos pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC), logo, o risco para quem compra esse tipo de título é o chamado risco de crédito, nesse caso e usando o nosso exemplo, o risco envolvido é o da Cláudia e dos outros compradores do empreendimento não pagarem seus financiamentos.

Esses investimentos apresentam em sua maioria garantias atreladas, de forma a reduzir os riscos envolvidos. Usando novamente o nosso exemplo, a Cláudia quando financiou seu imóvel, deu o imóvel em garantia do pagamento integral da sua dívida, e com a aquisição dos créditos pela Securitizadora essa garantia passa a ser da própria Securitizadora. Desta forma o imóvel passa a ser uma garantia da securitizadora que a executará, em caso de inadimplência, em nome e em favor dos investidores dos CRI.

Semelhanças e diferenças entre CRI e LCI 

Existem algumas semelhanças entre as LCIs e os CRIs como a isenção de Imposto de Renda para pessoa física, e o fato de ambos serem produtos de renda fixa. No entanto, as diferenças entre esses títulos são significativas. 

As LCIs, diferente dos CRIs, são emitidas por bancos e cobertas pelo FGC. Já os CRIs são emitidos por securitizadoras e, geralmente, oferecem rentabilidade bem maior que as oferecidas pelas Letras de Crédito, devido ao maior risco envolvido na operação. 

Antes de investir em CRI

Antes de ampliar a sua carteira de investimentos aplicando em CRIs, você deve observar alguns pontos: 

• Descubra e respeite o seu perfil de investidor;
• Entenda o risco de crédito do título que pretende comprar;
• Analise com cautela o Termo de Securitização e o Prospecto da Oferta, se houver, em especial a seção de fatores de risco;
• Analise o emissor do CRI, o devedor, e as garantias da operação, se houver.

Esses pontos o ajudarão a compreender até que ponto você, como investidor está disposto a arriscar, bem como quais os riscos envolvidos na operação que pretende fazer. 

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