Amortização é o pagamento gradual de uma dívida, dividido entre o saldo devedor e o juros de cada parcela. No empréstimo com garantia de imóvel, amortizar reduz o saldo devedor e pode encurtar prazo ou parcela, sendo mais vantajoso que investir quando a taxa do contrato supera o rendimento líquido aplicado.

Amortização é o processo de pagamento gradual de uma dívida parcelada: em cada prestação, parte do valor quita o saldo devedor (o principal) e parte quitar os juros, até a liquidação total do contrato. Esse mecanismo está presente em qualquer financiamento, incluindo o empréstimo com garantia de imóvel.

Neste conteúdo, você vai entender como a amortização funciona na prática, a diferença entre a tabela SAC e Price, quando compensa amortizar prazo ou parcela e, principalmente, como decidir entre amortizar o empréstimo ou investir o seu dinheiro extra em renda fixa.

O que é amortização e como ela funciona na prática

Amortizar é pagar, aos poucos, o valor principal de uma dívida. A cada parcela paga, uma fração vai para a quitação do montante emprestado e outra fração cobre os juros do período, até o contrato ser encerrado.

Esse conceito parece simples, mas costuma gerar dúvidas na hora de contratar ou renegociar um empréstimo. Entender exatamente para onde vai cada real pago na parcela ajuda a enxergar com clareza o custo real da dívida e a planejar decisões futuras, como uma amortização extraordinária.

Esse processo acontece em qualquer financiamento de longo prazo, incluindo o empréstimo com garantia de imóvel, modalidade em que um imóvel é oferecido como garantia em troca de juros mais baixos e prazos mais longos.

Principais tipos de amortização

Agora que entendemos o que é amortização, chegou a hora de conhecermos os principais sistemas de amortização praticados. Cada um possui características específicas em relação a como o valor principal e os juros são distribuídos nas parcelas.

1. Tabela Price

Na tabela Price, as parcelas são fixas ao longo de todo o financiamento. No início, a maior parte da parcela é composta por juros e, com o passar do tempo, a fatia destinada ao valor principal aumenta.

Uma vantagem da tabela Price é que ela facilita o planejamento financeiro, pois o valor da prestação não muda ao longo de todo o período de pagamento. Em contrapartida, o total de juros pagos pode ser maior, devido à forma com que o cálculo é realizado.

2. Tabela SAC 

SAC significa Sistema de Amortização Constante. Na prática, isso quer dizer que a parte referente ao principal na parcela é constante, enquanto a parcela total diminui ao longo do tempo, pois os juros vão caindo conforme o saldo devedor é reduzido.

Uma vantagem da tabela SAC é que os juros são menores ao final do contrato, o que resulta em uma redução gradual no valor das parcelas. Porém, as primeiras parcelas são mais caras, o que demanda cautela nos primeiros meses.

3. Tabela SACRE

Esta é uma combinação das duas anteriores, bastante utilizada em financiamentos imobiliários. As parcelas começam mais altas e vão diminuindo, mas o montante é recalculado periodicamente, o que pode gerar ajustes nas prestações.

Esta tabela é benéfica pois permite uma projeção mais realista das parcelas ao longo do tempo. Porém, os recálculos vão resultar em pequenas variações.

Como vimos, cada tipo de amortização apresenta vantagens e desvantagens, e a escolha depende do perfil financeiro de cada pessoa. Entender esses sistemas é essencial para negociar condições mais favoráveis em financiamentos.

Como a amortização funciona no empréstimo com garantia de imóvel

Por existir um imóvel como garantia, a instituição financeira assume menos risco. Na prática, isso significa juros menores e parcelas mais acessíveis ao longo da amortização. 

Atualmente, a taxa do empréstimo com garantia de imóvel do Banco Bari é a partir de 1,09% ao mês mais a variação do IPCA, uma das mais competitivas do mercado para quem tem um imóvel para oferecer como garantia.

Ao amortizar parcelas antes do vencimento do empréstimo com garantia, o cliente reduz o saldo devedor e, consequentemente, o total de juros que ainda seria cobrado sobre aquele valor.

Amortizar prazo ou prestação: qual a melhor escolha?

Ao amortizar um valor extra no empréstimo com garantia de imóvel, o cliente pode escolher entre dois caminhos:

• O primeiro é reduzir o prazo: a parcela continua com o mesmo valor, mas a dívida é quitada antes do previsto.
• O segundo caminho é reduzir a prestação: o prazo final do contrato permanece o mesmo, mas o valor mensal da parcela diminui, aliviando o orçamento no curto prazo.

Reduzir o prazo costuma ser mais vantajoso para quem quer economizar o máximo em juros, já que elimina as parcelas finais do contrato, sobre as quais os juros incidiriam por mais tempo. Já reduzir a prestação é indicado para quem precisa de mais fôlego no fluxo de caixa mensal. Veja mais detalhes em Amortizar prazo ou prestação: qual a melhor escolha?

Não existe resposta certa para todos os casos: a escolha depende de quanto peso a parcela mensal tem no seu orçamento hoje e de quanto você está disposto a economizar em juros no longo prazo. Reavaliar essa decisão a cada aporte extra também é uma prática saudável de acompanhamento financeiro.

Tabela SAC ou tabela Price: qual amortiza mais rápido o seu empréstimo

Antes de amortizar um empréstimo com garantia de imóvel, é essencial entender qual sistema de amortização está em jogo. Os dois mais comuns são a tabela SAC e a tabela Price, e cada um afeta de um jeito diferente o valor das parcelas e o custo total do contrato.

Na prática, não existe um sistema "melhor" de forma absoluta: existe o sistema mais adequado ao seu momento financeiro. Quem tem folga no orçamento hoje e quer pagar menos juros no total tende a se beneficiar mais da tabela SAC. Já quem precisa de previsibilidade total para planejar as próximas décadas encontra na tabela Price um aliado mais confortável.

Amortizar ou Investir: o que vale mais a pena para o seu bolso?

 A decisão entre amortizar ou investir depende da comparação entre a taxa de juros do seu empréstimo e o rendimento líquido do seu investimento. Se a taxa de juros do contrato for maior que o retorno da aplicação, amortizar é o caminho financeiro mais vantajoso.

Muitas vezes, quem possui um empréstimo com garantia de imóvel e consegue guardar um valor extra se depara com um dilema: é melhor usar esse dinheiro para reduzir o saldo devedor ou aplicá-lo em renda fixa? No Banco Bari, acreditamos que a resposta está na matemática e no seu momento de vida.

Para decidir com segurança, o primeiro passo é olhar para o Custo Efetivo Total (CET) do seu empréstimo e compará-lo com a rentabilidade real dos seus investimentos, já descontando impostos. Essa análise técnica evita que você perca dinheiro para os juros ou deixe de aproveitar oportunidades de mercado.

Quando investir é mais vantajoso do que amortizar?

Investir faz sentido quando a rentabilidade líquida da aplicação é superior ao custo do seu empréstimo com garantia de imóvel. Se o seu contrato possui taxas muito baixas e você encontra uma oportunidade de investimento que rende mais do que o juro que você paga, o seu dinheiro está trabalhando melhor investido.

Além da rentabilidade, considere a reserva de emergência. Nunca use todo o seu capital disponível para amortizar se você ainda não possui um fundo para imprevistos. A liquidez é uma segurança que a amortização não oferece: uma vez que o dinheiro entra no saldo do empréstimo, você não pode resgatá-lo para uma emergência.

Comparativo: Amortizar vs. Investir

Na prática, a decisão depende de qual taxa é mais alta como no exemplo a seguir:

Se você possui um empréstimo com garantia de imóvel com uma taxa de juros de 1,10% ao mês e encontra um investimento que rende 0,80% líquido (já descontado o Imposto de Renda), cada real que você utiliza para amortizar economiza mais do que renderia se estivesse aplicado. 

Nesse cenário, a amortização funciona como um "rendimento garantido" equivalente à taxa do seu contrato, sendo a escolha mais inteligente para proteger seu patrimônio.

Por outro lado, se a economia estiver em um momento de juros altos e você possuir investimentos que rendem acima do custo do seu empréstimo, manter o dinheiro aplicado pode ser vantajoso. 

Além do ganho financeiro real, você preserva a liquidez, garantindo que o recurso esteja disponível para emergências. Para facilitar essa escolha, confira a tabela comparativa abaixo com dois cenários comuns no mercado brasileiro:

Como utilizar o simulador para decidir?

O segredo está em simular os dois caminhos, como no exemplo a seguir, e o Banco Bari permite que você faça as duas coisas no mesmo lugar. Você pode gerir seu empréstimo com garantia de imóvel e, ao mesmo tempo, aproveitar as excelentes taxas de renda fixa que oferecemos.

Dicas práticas para amortizar o seu empréstimo com inteligência

Já entendemos o que é amortização e quais são os principais tipos de amortização. Contudo, se você está pensando em contrair uma dívida de longo prazo, convém estar preparado.

Pensando nisso, separamos algumas dicas:

1. Entenda seu orçamento

Antes de escolher um tipo de amortização, avalie cuidadosamente quanto você pode pagar por mês sem comprometer despesas essenciais. Ter este entendimento do seu orçamento lhe ajudará a definir se é melhor ter parcelas fixas (Tabela Price) ou iniciais mais altas (Tabela SAC), por exemplo.

Leia também: 7 livros sobre organização financeira para aprender a organizar as finanças

2. Negocie sempre que possível

Muitas instituições financeiras permitem renegociação das condições, seja para reduzir juros ou ajustar prazos. Caso haja mudança na sua situação financeira (como um aumento de renda), você pode tentar antecipar parcelas e diminuir o saldo devedor.

Leia também: Renegociação de dívidas: Veja as regras da Receita Federal

3. Use simuladores

Ferramentas online ajudam a comparar diferentes sistemas de amortização, exibindo o valor total de juros e o comportamento das parcelas ao longo do tempo. Antes de assinar qualquer contrato, faça simulações e compare propostas.

Aproveite e faça uma simulação de empréstimo com garantia de imóvel com o Bari.

4. Planeje antecipações

Se você receber um dinheiro extra (décimo terceiro, bônus, PLR, herança), considere usar parte dele para amortizar qualquer financiamento vigente. Essa estratégia diminui o valor total de juros pagos e ajuda a encurtar o prazo da dívida.

Amortização não é sinônimo de abrir mão de oportunidades: é a ferramenta que permite transformar dívida em conquista, com controle e inteligência sobre cada real que sai do seu bolso. Quando bem planejada, ela devolve ao cliente algo ainda mais valioso do que o dinheiro economizado em juros: a tranquilidade de saber exatamente para onde caminha a sua vida financeira.

Quer descobrir o quanto pode economizar amortizando o seu contrato? 

Simule agora o seu empréstimo com garantia de imóvel com o Banco Bari e veja como reduzir prazo, parcela ou juros com condições sob medida para o seu momento de vida.

Perguntas Frequentes

O que é amortização de um empréstimo? 

É o pagamento gradual do valor principal de uma dívida, feito junto com os juros em cada parcela, até a quitação total do contrato.

Qual a diferença entre a tabela SAC e a tabela Price? 

Na SAC as parcelas começam maiores e diminuem com o tempo; na Price elas permanecem fixas do início ao fim do contrato.

É melhor amortizar o empréstimo ou investir o dinheiro extra? 

Depende: se a taxa do empréstimo for maior que o rendimento líquido do investimento, amortizar costuma ser mais vantajoso.

Posso amortizar meu empréstimo com garantia de imóvel antes do prazo? 

Sim, é possível antecipar parcelas a qualquer momento, reduzindo o saldo devedor e os juros futuros do contrato.

Amortizar reduz o prazo ou o valor da parcela do empréstimo? 

Você escolhe: reduzir o prazo economiza mais juros, enquanto reduzir a parcela alivia o orçamento mensal imediatamente.