O que são fundos imobiliários: entenda os FIIs

Fundos imobiliários são alternativas de investimento com foco em  ativos físicos ou títulos lastreados por esse segmento de mercado. Continue lendo e entenda o que são fundos imobiliários, como eles funcionam, quais osprincipais tipos e entenda se vale a pena aplicar seu dinheiro nessa modalidade.
 

Na hora de optar por um investimento, você já deve ter se perguntado o que são fundos imobiliários e como funcionam. Essa é uma modalidade que permite investir tanto em imóveis físicos quanto em títulos atrelados a esses bens. Por isso, são opções bastante procuradas por quem deseja aumentar seu patrimônio e diversificar sua carteira.

Ainda assim, é importante ter certeza de que essa é uma alternativa realmente válida para você. Para isso, é necessário conhecer os detalhes desse investimento e saber como funciona. Dessa forma, fica mais fácil tomar uma decisão.

Para ajudar nessa tarefa, vamos explicar tudo sobre os FIIs, como também são conhecidos os fundos imobiliários. Confira!

O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários são uma categoria dentro da classificação de fundos de investimentos. Eles consistem em uma alternativa de alocação de capital em imóveis ou ativos atrelados a esse mercado. Assim, você não precisa adquirir nenhuma propriedade, mas poderá ter o retorno esperado.

A grande vantagem é poder investir um valor mais baixo do que seria necessário ao fazer a aquisição de um imóvel. Isso porque você não compra o imóvel em si, você adquire cotas. Elas representam parte do patrimônio do FII e garantem o rendimento proporcional, de acordo com o desempenho obtido pelo gestor.

O funcionamento completo desse investimento ficará mais claro na sequência, quando você entender como funciona o fundo imobiliário. 

Em outras palavras, o fundo imobiliário é uma modalidade de investimento na qual vários investidores adquirem cotas. Esse capital segue para um fundo comum e é gerenciado por um gestor. Caberá a esse profissional aplicar o capital em bens tangíveis ou em alguns tipos de títulos, como:

• Letras de Crédito Imobiliário (LCI);
• Letras Hipotecárias (LH);
• Cotas de outros FIIs;
• Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI);
• Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC).

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Vale a pena reforçar que esse investimento foi criado no Brasil em 1993 pela Lei 8.668. Além disso, é regulamentado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) por meio da Instrução 472/08.

O fundo imobiliário é de renda fixa ou renda variável?

O fundo imobiliário tem rendimento mensal. Por isso, algumas pessoas acreditam ser uma modalidade de investimento de  renda fixa. No entanto, trata-se de um investimento de renda variável. Isso significa que o patrimônio é formado por ativos que podem sofrer oscilações de preço constantes devido à volatilidade.

Na prática, o que acontece é que as cotas podem valorizar ou desvalorizar. Portanto, há um risco implicado ao investir seu capital no FII. Afinal, o valor depende da lei de oferta e demanda.

Ou seja, se houver mais investidores comprando as cotas, haverá alta. Por sua vez, caso haja um número maior de vendas, o preço cai.

Além disso, os FIIs têm suas cotas negociadas na bolsa de valores. Esse é outro fator que justifica sua volatilidade e explica o fato desse investimento ser categorizado como de renda variável.

Como funciona o fundo imobiliário?

O fundo imobiliário é dividido em cotas negociadas na bolsa de valores, como explicamos anteriormente. O fundo é constituído pela gestora, que fará a administração do capital dos investidores. Assim, haverá a busca por seguir ou ultrapassar um índice de mercado. A partir disso, a rentabilidade do fundo imobiliário é definida.

Como a volatilidade pode ser alta, nunca existe uma garantia de retorno. 

Todo o dinheiro dos investidores — também chamados de cotistas — vai para um fundo comum. Portanto, o que você tem é a cota e o retorno proporcional à quantidade de cotas adquiridas.

Para entender melhor, é possível comparar o fundo de investimento a um condomínio. Ou seja, o gestor profissional é o síndico. Cada cotista assume o papelde dono de um apartamento. O pagamento do valor do condomínio representa as cotas, administradas pelo síndico.

Ficou claro? Ainda existem outros detalhes a observar. Por exemplo, é impossível resgatar as cotas quando quiser. Essa possibilidade só existe em caso de liquidação ou no término de duração do FII.

Portanto, esse investimento tem baixa liquidez. Além disso, ele foca no longo prazo. Outros detalhes estão explicados a seguir. Confira!

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Conceitos importantes relativos aos Fundos Imobiliários

Ticker

É um código de identificação formado por letras e números do FII. Um exemplo de ticker é o LVBI11, que representa o fundo de nome VBI Logístico.

A formação desse código sempre é feita com 4 letras. Elas representam a identidade do fundo. Por sua vez, o número 11 indica que é do tipo imobiliário. Caso tenha uma letra B ao final, significa que é listado no mercado de balcão organizado da B3, a bolsa de valores brasileira.

Portfólio

O capital dos investidores pode ser aplicado em diferentes ativos tangíveis e intangíveis. Tudo depende da estratégia seguida pelo gestor. Adiante, vamos explicar os tipos de FIIs disponíveis. Isso ajuda a entender o que são os fundos imobiliários e como seu portfólio pode ser formado.

Cotas

Representam as frações ideais de investimento e são adquiridas pelos investidores. Elas garantem o retorno proporcional da rentabilidade do fundo imobiliário. Ou seja, quanto mais você tiver, melhor tende a ser o seu retorno.

As cotas dos melhores fundos imobiliários em 2022 — e em qualquer outro ano — são negociadas na bolsa de valores. No entanto, algumas não estão listadas no pregão. Assim, é preciso fazer a operação diretamente entre os investidores.

Valor mínimo

Como você adquire cotas, consegue aplicar um valor mais baixo. Em alguns casos, é possível investir até menos do que R$ 100. Portanto, os FIIs são acessíveis a diferentes perfis de investidores.

Custos

Ao investir seu dinheiro nessa modalidade, duas taxas podem incidir. Tais como:

• De administração: consiste na remuneração devido à prestação dos serviços de gestão e administração;
• De performance: é paga somente quando o gestor alcança o resultado esperado.

Ainda existe o valor relativo à negociação das cotas. Em sua aquisição na bolsa de valores, você paga uma taxa de corretagem à instituição financeira. Outra possibilidade é a cobrança de custódia, isto é, uma quantia exigida para a guarda das frações ideais.

Rendimentos

O fundo imobiliário pode ter rendimento mensal. Porém, o que a lei obriga é a distribuição da rentabilidade uma vez por semestre, pelo menos. Por esse motivo, a opção de repasse todos os meses é uma alternativa escolhida por vários FIIs. Dessa forma, torna-se uma fonte de renda mensal recorrente.

Contudo, vale a pena observar se essa questão está definida na política do fundo. Além disso, existem outras maneiras de ganhar com:

• Aluguel;
• Incorporação;
• Venda de direitos reais;
• Juros de títulos e valores mobiliários.

Ainda é importante destacar que, muitas vezes, os rendimentos ficam acima do índice de referência. Normalmente, é o Certificado de Depósito Interbancário (CDI), que está atrelado à taxa básica de juros, a Selic.

No entanto, é importante reforçar que os riscos são significativos. Portanto, perdas podem ocorrer. É o caso, por exemplo, do gestor aplicar em imóveis e eles ficarem vagos. Sem a geração de aluguel, não há rendimentos aos investidores.

Tributação

O principal aspecto da tributação refere-se aos casos de isenção do Imposto de Renda (IR). Isso acontece quando:

• O cotista tiver menos de 10% das cotas do fundo;
• O FII tiver 50 cotistas ou mais;
• As cotas do fundo imobiliário são negociadas somente na bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado.

Contudo, essa isenção só vale para as quantias recebidas como rendimento. No caso de ganho de capital — devido à valorização das cotas, por exemplo — há incidência de IR. A alíquota é de 20%, aplicável no momento da venda.

Amortização

Ocorre quando são realizados pagamentos que representam a devolução do capital investido pelo cotista. Isso acontece quando um imóvel que faz parte da carteira do fundo é vendido e o dinheiro não será reinvestido em outro ativo. Então, a quantia proporcional retorna para quem alocou seu dinheiro nesse bem.

Outra situação que exemplifica a amortização é a existência de um prazo de duração específico. Se isso ficar definido, há a liquidação após esse período e os valores são devolvidos aos cotistas.

Índice Ifix

Esse indicador foi criado para o acompanhamento do desempenho dos FIIs. Ele é formado por cotas de fundos negociadas na bolsa de valores e no mercado de balcão. Por isso, o Ifix sofre alterações de acordo com as variações de preços dos fundos e a distribuição de rendimentos.

Para se manter atual, o índice é corrigido a cada 4 meses. Além disso, os fundos que o compõem precisam cumprir alguns requisitos. Por exemplo, a negociação em 60% dos pregões durante o prazo de vigências das três carteiras anteriores.

Quanto rende um fundo imobiliário por mês?

Assim como qualquer outro tipo de investimento, é impossível prever quanto vão render os fundos imobiliários em 2022. Isso porque a rentabilidade depende do dividend yield. Esse é um indicador que mensura o desempenho do FII conforme os lucros distribuídos aos cotistas.

O que você pode fazer é analisar o histórico do fundo. Se ele for positivo, tende a ser um bom negócio adquirir as cotas. No entanto, nunca existe uma certeza. Afinal, a regra do mercado é: rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura.

Qual é o papel do gestor?

O gestor de um FII é um profissional qualificado para gerenciar todo o capital dos cotistas. Ele toma as decisões conforme o tipo de fundo — que vamos ver a seguir — e a estratégia definida.

Ele também é responsável por toda a burocracia do investimento. Portanto, você compra a cota e pode se tranquilizar, porque o gestor cuidará dos outros aspectos. Ainda assim, é recomendado fazer uma análise semestral, pelo menos.

Outro ponto importante é que a responsabilidade do gestor muda conforme o tipo de FII. Por exemplo, naqueles fundos de tijolo com gestão ativa, o profissional tem várias atividades a cumprir. É o caso de:

• Escolher os imóveis que formarão a carteira do fundo;
• Seleção dos inquilinos que ocuparão essas propriedades;
• Negociação e reajuste de aluguéis;
• Definição sobre a venda ou a compra de empreendimentos.

Assim, o gestor precisa definir tudo o que será feito, sempre considerando a perspectiva de retorno, a liquidez do ativo e o nível de risco da operação. Ele também considera os objetivos perseguidos pelo regulamento e a política de investimento traçada.

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

Agora que você entendeu o que são fundos imobiliários e como funcionam, está na hora de conhecer os tipos existentes. A classificação feita pela Associação Brasileira das Entidades do Mercado Financeiro e de Capitais (Anbima) considera o tipo de aplicação realizada e a estratégia adotada.

De modo geral, existem três principais classificações. Elas se subdividem e permitem chegar às categorias que apresentamos a seguir. Confira!

Fundos de tijolo

São aqueles que formam seu patrimônio com base na compra e construção de imóveis. O objetivo é gerar renda com aluguel. Daí vem o nome tijolo, já que os ativos são físicos.

Normalmente, esses FIIs pagam proventos periódicos aos cotistas. Isso porque dependem dos aluguéis. Em relação aos contratos de locação, eles tendem a ser de longo prazo.

A correção dos contratos é feita de acordo com um índice da inflação. Por exemplo, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou o Índice Geral de Preços de Mercado (IGPM).

Fundos de desenvolvimento

Também são fundos de tijolo. Porém, o foco é específico na construção de propriedades. O propósito é lucrar com a venda enquanto a obra ainda está sendo realizada.

Fundos de compra e venda

Outro fundo de tijolo, busca a valorização dos imóveis por meio da compra e venda ou reforma para negociação posterior. Assim, o lucro vem dessas operações.

Para obter a máxima rentabilidade desse fundo imobiliário, o objetivo é comprar na baixa e vender na alta. Com isso, o rendimento costuma variar muito.

Fundos de recebíveis imobiliários

Esse é um exemplo de fundo de papel. Ele é caracterizado pelo investimento em títulos do mercado imobiliário,como LCI, CRI e LH. Os mais comuns são os dois primeiros.

A grande vantagem é que esses títulos são de renda fixa. Portanto,  tendem a ser mais seguros. Mesmo assim, o FII continua sendo de renda variável. Isso porque outros ativos podem fazer parte do patrimônio.

Fundos de fundos

São FIIs que investem nas cotas de outros fundos imobiliários. Isso faz com que sejam muito diversificados, mesmo com a aplicação de poucos recursos. Porém, o rendimento também costuma variar bastante. Por isso, é recomendável avaliar bem a qualidade do gestor.

É seguro investir em fundos imobiliários?

Como se tratam de investimentos de renda variável, os fundos imobiliários implicam certo risco. Eles podem desvalorizar devido a diferentes fatores, como a vacância das propriedades derivada de uma crise financeira no setor.

Para evitar correr mais risco do que o tolerado pelo seu perfil de investidor, é importante analisar os ativos da carteira. Se forem títulos de papel, em vez de propriedades, a chance de prejuízo tende a ser menor.

No caso de bens tangíveis, é preciso avaliar a localização, o potencial econômico, entre outros fatores. Por sua vez, existem riscos relativos à regulamentação do setor. Por exemplo, licenças específicas, aprovação de autoridades governamentais etc.

Por fim, uma possível falta de liquidez para a negociação em bolsa é outro problema que pode surgir. Nesse caso, é preciso recorrer ao mercado secundário, já que os FIIs são fechados.

De toda forma, esses fundos são regulados e acompanhados pela CVM. Quando negociados no pregão da B3, também são monitorados pela bolsa de valores.

Qual é o rendimento do fundo imobiliário?

O rendimento do FII é determinado pela valorização ou desvalorização da cota, somado aos rendimentos distribuídos aos cotistas. Portanto, quanto mais cotas você tiver, maiores serão os ganhos - e também os prejuízos.

Apesar disso, existem duas formas de lucrar com os fundos imobiliários. Veja quais são elas.

Distribuição de proventos

O processo ocorre na forma de dividendos e proporcional às cotas de cada investidor. Essa opção pode ter a isenção da cobrança do IR, desde que siga as regras indicadas.

Valorização das cotas

É derivado das oscilações de preço. Portanto, é um lucro que vem da venda das cotas. Contudo, a compra por preços mais baixos e venda por valores mais altos é mais arriscada.

Além disso, sofre a aplicação do IR, com base na alíquota de 20%. Esse recolhimento deve ser feito pelo investidor sempre no mês seguinte ao da venda. O prazo é o último dia útil. O processo é feito pelo Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF).

Sabendo o que são fundos imobiliários, você já deu o primeiro passo. Agora, é o momento de ver outras possibilidades de investimentos para variar sua carteira. Afinal, é assim que você constrói o seu patrimônio e garante o seu futuro.

Então, que tal conferir os investimentos em renda fixa do Banco Bari?