Investimento imobiliário: confira tudo o que você precisa saber

O investimento imobiliário é uma opção para quem deseja ter boa rentabilidade e proteger seu patrimônio. Porém, é preciso considerar  vários detalhes. Um deles é que é possível alocar os recursos em títulos e em ativos físicos para fazer investimentos no mercado imobiliário. Continue lendo para saber mais.

Existe um ditado que diz: “quem compra terra, não erra”. No mercado financeiro, essa frase representa mais do que aparenta, porque o investimento imobiliário vai muito além de terrenos. Também inclui imóveis, títulos de renda fixa e até fundos de investimento.

Portanto, essa é uma categoria abrangente. Porém, uma característica comum é que ela pode trazer bons resultados até mesmo em cenários de crise financeira. Isso não significa que você sempre terá ganhos. Afinal, qualquer investimento implica certo risco.

O ponto-chave é entender que o investimento imobiliário vale a pena em muitas situações. Por isso, é importante saber como  funciona e quais são suas características. Confira todos os detalhes neste conteúdo!

Como funciona o mercado imobiliário?

O mercado imobiliário é o segmento no qual as transações de compra e venda de imóveis acontecem. Ele é formado principalmente por donos desses bens, interessados e corretores especializados. Além disso, funciona em quatro fases: recuperação, expansão, sobreoferta e recessão.

Cada uma dessas etapas faz parte de um ciclo: há períodos em que o mercado está em alta e outros em que ele está em baixa. Essas fases se repetem de forma contínua. Entenda o que as caracteriza.

Recuperação

É um período em que há mais imóveis desocupados. Portanto, a taxa de vacância aumenta. Isso acontece pela oferta maior do que a demanda. No entanto, nesse estágio, a procura começa a aumentar. Por isso, tende-se a alcançar o equilíbrio. Isso leva a uma estabilização do valor e até a uma possível alta.

Expansão

É o momento de alta. A demanda cresce muito e a vacância diminui. Com isso, há um investimento maior no setor, fazendo surgir novos empreendimentos no mercado. Contudo, o tempo de construção — em média, 5 anos — leva a um desequilíbrio. Assim, os preços estão em alta e o estoque de imóveis cresce.

Sobreoferta

Começa a crescer o desequilíbrio entre oferta e demanda. O estoque de imóveis fica tão grande que o mercado não consegue absorvê-lo em sua totalidade. Dessa forma, torna-se necessário negociar as unidades. Isso gera a diminuição no volume de obras.

Recessão

A oferta fica muito superior à demanda. Com isso, as construtoras e as incorporadoras acabam tendo prejuízos com os empreendimentos que não vendem. Ao mesmo tempo, há a redução dos investimentos na construção civil e também nos preços, facilitando a compra e a locação. 

O que são investimentos imobiliários?

Dentro desse cenário, os investimentos imobiliários são todas as aplicações de recursos financeiros feitas no setor de imóveis. Existe uma grande variedade de ativos, que podem ser físicos ou não.

Por exemplo, você pode investir em um terreno, um shopping ou uma laje corporativa. Porém, também pode comprar títulos emitidos por bancos para financiar essas operações.

Como funciona o investimento no mercado imobiliário?

Os investimentos no mercado imobiliário acontecem de forma direta e indireta. No investimento direto, você compra o ativo físico e se torna proprietário. É o caso de adquirir uma casa ou um apartamento e alugá-lo. Ou de construir um edifício e vendê-lo.

A forma de investimento indireta é aquela em que você não se torna proprietário. Ou seja, você adquire um título ou uma cota de fundo imobiliário. Dessa forma, financia projetos e recebe o rendimento desses papéis.

Como existem essas duas possibilidades, o investimento imobiliário varia de acordo com o tipo. Veja quais são as alternativas a seguir.

Investimento direto em imóveis

Nesse caso, você compra ou constrói um imóvel. Em seguida, pode fazer dois tipos de operação:

• Locação: o rendimento vem dos aluguéis. Portanto, você tem uma renda passiva mensal;
• Venda: você obtém o lucro apenas de uma vez. Assim, recebe uma quantia mais elevada e pode reinvesti-la. No entanto, não gera renda passiva.

Qualquer uma das opções é válida. Tudo depende dos seus objetivos e do que prefere no momento. Além disso, a compra e a venda direta costumam exigir maior poder aquisitivo. Isso porque essas operações movimentam grandes quantias.

Letra de Crédito Imobiliário

A LCI é um título da renda fixa emitido por instituições financeiras com o propósito de financiar operações do setor imobiliário. Por isso, tem um risco um pouco mais elevado e, por consequência, a rentabilidade também é.

O foco da LCI tende a ser o longo prazo. No entanto, existem casos em que você tem uma liquidez maior. Ou seja, pode resgatar o dinheiro antes do prazo de vencimento.

Há, ainda, outros detalhes importantes. A rentabilidade costuma ser atrelada ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI) ou ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

No caso do rendimento de acordo com a inflação, você sempre tem um ganho real, porque a rentabilidade é o IPCA mais uma taxa fixa.

Por exemplo, uma alíquota extra de 5% ao ano. Dessa forma, o seu dinheiro estará protegido da inflação e seu poder de compra será mantido.

Além desses fatores, a principal vantagem da LCI é a isenção do Imposto de Renda (IR). Dessa forma, a sua rentabilidade líquida é maior, porque não sofre esse desconto. Isso significa que entra mais dinheiro na sua conta devido à ausência de tributação.

Ainda há a proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Dessa forma, você tem até R$ 250 mil por banco e CPF assegurados em caso de falência ou calote do emissor dos papéis.

Letra Hipotecária

A Letra Hipotecária tem como referência (lastro) os créditos imobiliários das hipotecas e também é emitida por instituições financeiras.

Quando você investe em uma LH, está financiando as operações de hipoteca. De modo geral, a rentabilidade depende de:

• Taxa Referencial (TR), que fica próxima a zero. Assim, existe mais uma taxa extra para você ter algum retorno;
• CDI;
• Taxa prefixada.

Por outro lado, as LHs estão caindo em desuso. Isso porque as hipotecas foram substituídas por um tipo de operação financeira mais saudável e atual, as linhas de crédito com garantia de imóvel. Além disso, as LCIs tendem a ser mais atrativas.

Fundos imobiliários

São fundos de investimento que alocam o recurso dos investidores em ativos do mercado imobiliário. Assim, quando você aplica seu dinheiro nessa modalidade, está comprando uma cota. Ela será administrada por um gestor especializado.

Esse profissional será responsável por tomar todas as decisões de investimento. No entanto, ele segue o que está definido na estratégia do fundo. Você pode consultar essas informações na lâmina, um documento que resume todos os principais detalhes do FII.

Nesse contexto, os fundos imobiliários envolvem dois tipos de ativos do mercado imobiliário. A depender dessa definição, eles são classificados em:

• Fundos de papel: o investimento é feito em títulos, como LCIs e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Por isso, tende a ser uma operação mais segura e que exige um valor mais baixo para alocação de recursos;
• Fundos de tijolo: o gestor investe em ativos físicos. Por exemplo, lajes corporativas, shoppings e galpões logísticos. É uma operação um pouco mais arriscada, porque é mais impactada pela taxa de vacância. Além disso, costuma exigir um valor mínimo de aplicação mais alto.

Vale a pena ressaltar que os fundos imobiliários fazem parte da renda variável. Além disso, alguns deles distribuem constantemente os lucros. Por isso, podem ser uma boa estratégia para obter uma renda extra mensal.

Quanto rende um fundo imobiliário por mês?

É impossível determinar quanto você receberá mensalmente. Isso porque cada fundo tem o seu desempenho a partir da alocação feita pelo gestor. É preciso conferir o dividend yield, um indicador que determina a rentabilidade dos FIIs.

Alguns fundos chegam a ter um dividend yield superior a 16%. Eles tendem a ser os mais rentáveis do mercado. No entanto, é preciso comparar as taxas cobradas para ver se vale a pena.

Compra de terrenos

Nesse caso, você adquire terrenos ou lotes e os revende  por um preço mais elevado após valorizarem. Outra possibilidade é construir casas ou prédios para vender ou alugar.

Esse investimento imobiliário — assim como aplicar direto nos bens — exige um cuidado maior. Também é importante fazer uma leitura melhor do mercado para entender qual é o cenário atual. Assim, você identifica o melhor momento para comprar terrenos.

Qual é o melhor investimento imobiliário?

Como existem várias possibilidades, a resposta depende do seu perfil de investidor. Se for conservador ou estiver construindo seu patrimônio, a aplicação na LCI é um bom negócio. Isso porque você tem mais segurança e uma boa rentabilidade.

Se você já tiver um patrimônio bem formado, pode optar pela compra de terrenos ou o investimento direto em imóveis. Afinal, terá que investir uma quantia bem mais alta e aguardar o melhor momento do mercado para obter o seu retorno.

Quais os benefícios de fazer um investimento imobiliário?

As vantagens de optar por essa modalidade são variadas. Veja quais são as principais.

Segurança

O mercado imobiliário é estável. Apesar de ter ciclos de baixa, sabe-se que ele volta a subir. Além disso, existem momentos de crise em que ainda é possível obter ganhos.

Rentabilidade

O investimento imobiliário tem um bom potencial de rentabilidade. Isso porque os imóveis tendem a  valorizar com o tempo ou com a realização de reformas e consertos.

Flexibilidade

O investimento imobiliário é bastante diversificado. Você pode vender ou alugar uma propriedade, que pode ser residencial ou comercial. Existem vários tipos de imóveis e títulos de renda fixa. Ou seja, esse segmento ajuda a diversificar a sua carteira.

Demanda

O mercado de imóveis tem uma demanda constante. Afinal, as pessoas sempre precisarão de um lugar para morar. Por isso, mesmo em baixa, o segmento continua aquecido.

Isso é ainda mais visível no Brasil, país com um grande déficit habitacional. Geralmente, a tendência de busca por imóveis é alta, mesmo em períodos de crise.

Como fazer um investimento imobiliário?

Agora que você sabe como funciona o investimento imobiliário, falta entender como aplicar seu dinheiro nessa modalidade. O procedimento depende da sua escolha.

Assim, se você optar por fundos imobiliários, LCI ou LH, precisará ter uma conta em um banco de investimentos. O próximo passo é conhecer as características desses investimentos, sua rentabilidade e o capital mínimo necessário para investir.

A partir disso, você transfere o dinheiro para a conta do banco de investimentos. Então, faz a sua alocação de recursos de acordo na plataforma disponibilizada.

Agora, se você prefere comprar terrenos ou imóveis, precisa conhecer o mercado e fazer a negociação. Normalmente, esse processo tende a ser facilitado com a ajuda dos corretores de imóveis. Contudo, isso pode encarecer a operação.

Para quem deseja agir por conta própria, o investimento imobiliário em títulos é mais fácil de ser colocado em prática. Sem contar que é muito menos burocrático. Dessa forma, você tem um retorno significativo e pode ter uma renda passiva.

Com todas essas dicas de investimento imobiliário, você já consegue se preparar para construir seu patrimônio. Que tal começar agora mesmo a  fazer seu dinheiro multiplicar?

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