Investir em fundos imobiliários é a opção ideal para você?

Se você está buscando formas de investir no setor de imóveis, é bem provável que você já tenha se deparado com os Fundos de Investimento Imobiliários, ou FIIs. Mas você sabe o que exatamente eles são e como funcionam? 

Basicamente, essa modalidade permite investir no mercado imobiliário de forma simplificada, seja comprando cotas de imóveis físicos ou de títulos atrelados ao setor, como LCI e CRI — não é à toa que são uma das opções mais procuradas por quem quer ver seu patrimônio crescer e, ao mesmo tempo, diversificar os investimentos.

Porém, antes de começar a investir, é fundamental entender se os FIIs são uma boa escolha para o seu perfil e objetivos. Para te ajudar, criamos este guia completo sobre Fundos Imobiliários, com tudo o que você precisa saber sobre esse tipo de investimento. Acompanhe!

O que é Fundo Imobiliário?

Criado no Brasil em 1993 pela Lei 8.668 e regulamentado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um tipo de investimento que permite aplicar dinheiro no mercado de imóveis sem precisar comprar uma propriedade física, geralmente em grandes construções, como shoppings e hospitais.

Isso porque, em vez de adquirir um imóvel inteiro, você compra cotas, que são as partes desse patrimônio. O valor das cotas é variável, por isso, você recebe o lucro desse investimento de forma proporcional ao que investiu.

Como as cotas não têm necessariamente um valor determinado, você pode começar a investir com pouco dinheiro — bem menos do que um imóvel completo precisa. O processo funciona assim: diferentes pessoas investidoras juntam seu dinheiro em um fundo comum, administrado por um(a) gestor(a). Essa pessoa é quem investe nas melhores ações do setor imobiliário, como:

• Imóveis físicos: shoppings, escritórios, galpões logísticos, hospitais, etc.
• Títulos do mercado imobiliário:
  • Letras de Crédito Imobiliário (LCI).
  • Letras Hipotecárias (LH).
  • Cotas de outros FIIs.
  • Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
  • Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC).

O Fundo Imobiliário é considerado renda fixa ou variável?

Apesar do rendimento do FII ser mensal — renda fixa todo mês —, esse é um investimento de renda variável. Isso significa que o patrimônio é formado por ativos que podem sofrer oscilações de preço devido às mudanças do mercado.

Na prática, o que acontece é que as cotas podem valorizar ou desvalorizar. Portanto, é válido você saber que há um risco ao investir seu dinheiro em FII. Isso porque o valor depende da lei de oferta e demanda.

Além disso, os FIIs têm suas cotas negociadas na Bolsa de Valores. Esse é outro fator que justifica sua volatilidade e explica o fato desse investimento ser categorizado como renda variável.

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Como funciona o Fundo Imobiliário?

Para entender como funciona um Fundo Imobiliário, podemos comparar esse investimento com um grande condomínio, e a pessoa gestora — especialista do mercado imobiliário e financeiro — é o(a) síndico(a). 

Então, em vez de comprar um prédio inteiro nesse condomínio, você e outras pessoas compram apartamentos, que representam as cotas. Por fim, todo o dinheiro das pessoas cotistas vai para um fundo comum, onde quem gerencia investe em ativos imobiliários para valorizar o patrimônio e gerar retornos.

Essa explicação simples traduz bem como o processo dos FIIs funciona, principalmente da pessoa gestora, a qual tem o papel de administrar o dinheiro de quem investe e aplicá-lo da melhor forma.

Vale destacar que, diferente de outros investimentos, você não consegue resgatar suas cotas a qualquer momento. A venda delas é feita na Bolsa de Valores, e o preço depende da demanda de outras pessoas investidoras. Por isso, dizemos que o FII é um investimento de longo prazo com baixa liquidez.

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Conceitos ligados aos Fundos Imobiliários

Antes de conferir como comprar Fundos Imobiliários, é importante conhecer mais sobre esse mercado. Pensando nisso, separamos a seguir, um glossário com alguns dos principais termos usados nessa modalidade:

1. Ticker

O ticker é um código de identificação único para cada Fundo de Investimento Imobiliário na Bolsa de Valores. Ele é formado por quatro letras que geralmente representam o nome ou a identidade do fundo, seguidas do número 11.

Por exemplo, no ticker LVBI11, “LVBI” é a identidade do fundo VBI Logístico, e o “11” indica que se trata de um FII.

Importante: se você encontrar um ticker com uma letra “B” no final, como “XPML11B” — embora seja menos comum para FIIs atualmente —, isso costuma indicar que ele é negociado no mercado de balcão organizado da B3, a Bolsa de Valores Brasileira, em vez do mercado tradicional.

2. Portfólio

Quando falamos em portfólio de um fundo, estamos nos referindo sobre onde o dinheiro das pessoas investidoras é aplicado. Ou seja, é como se fosse uma carteira que o(a) gestor(a) responsável monta com diferentes tipos de ativos — que podem ser desde imóveis físicos a títulos de mercado.

3. Cotas

Como já explicamos, as cotas são as partes de um FII que as pessoas investidoras compram. Ao adquirir uma ou mais, você se torna cotista e passa a ter direito a uma parcela dos rendimentos e da valorização do fundo, sempre de forma proporcional. Ou seja, quanto mais cotas você tem, maior tende a ser o seu retorno.

4. Valor mínimo

Uma das grandes vantagens dos FIIs é que você não precisa de muito dinheiro para começar a investir. Como você adquire cotas, é possível aplicar um valor bem mais baixo do que seria necessário para comprar um imóvel inteiro.

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5. Custos

Algumas taxas podem incidir sobre seu dinheiro ao investir em Fundos Imobiliários. As principais são:

• Taxa de administração: valor cobrado para cobrir os serviços de quem cuida dos seus investimentos no FII, ou seja, da pessoa gestora.
• Taxa de performance: essa taxa só é cobrada se a pessoa gestora do fundo conseguir entregar resultados acima de uma meta preestabelecida. É um bônus pelo bom desempenho.

Além dessas taxas do próprio fundo, há custos que surgem na hora de comprar e vender as cotas, por exemplo:

• Taxa de corretagem: ao adquirir ou vender suas cotas pela Bolsa de Valores, você paga uma taxa à corretora de investimentos que está intermediando a operação.
• Taxas de custódia: algumas instituições financeiras também podem cobrar uma taxa pela proteção das suas cotas, ou seja, para manter seus investimentos registrados e seguros.

6. Rendimentos

A possibilidade de ter uma renda mensal é um dos atrativos dos FIIs. Embora a lei exija que os Fundos Imobiliários distribuam seus lucros pelo menos uma vez a cada seis meses, quem desejar pode optar por fazer esse repasse todo mês.

Mas, fica o alerta: sempre verifique a política de cada fundo para saber a frequência da distribuição dos rendimentos. E vale ressaltar que, além dos rendimentos mensais, você pode ganhar dinheiro de outras formas, como:

• Aluguel: se o fundo possui imóveis, o principal ganho pode vir dos aluguéis pagos pelas pessoas inquilinas.
• Incorporação: fundos que desenvolvem novos projetos imobiliários podem lucrar com a venda de unidades.
• Juros de títulos e valores mobiliários: se o fundo investe em papéis, como CRI e LCI, ele recebe juros desses títulos.

Muitas vezes, os rendimentos dos FIIs ficam acima do CDI, um índice de referência ligado à taxa básica de juros, a Selic. Isso significa que, em alguns casos, seu dinheiro pode render mais do que investimentos tradicionais.

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7. Tributação

Quando o assunto é imposto, a boa notícia é que os rendimentos mensais que você pode receber dos Fundos Imobiliários podem ser isentos de Imposto de Renda. Para ter esse benefício, algumas regras precisam ser cumpridas:

• Você precisa ter menos de 10% do total de cotas daquele fundo.
• O FII deve ter 50 cotistas ou mais.
• As cotas do fundo devem ser negociadas exclusivamente na Bolsa de Valores ou no mercado de balcão organizado.

Ressaltamos que essa isenção vale somente para o dinheiro que você recebe como rendimento, por exemplo, em aluguéis mensais. Mas se você vender suas cotas por um valor maior do que comprou, ou seja, se tiver lucro com a valorização, haverá a cobrança no Imposto de Renda.

8. Amortização

Quando uma parte do dinheiro investido volta para você, isso é considerado amortização em um Fundo de Investimento Imobiliário. Isso porque esse valor está pagando de volta um pedaço do seu investimento inicial, ou seja, não é um lucro.

É muito comum isso ocorrer em duas situações:

1. Venda de um imóvel sem reinvestimento: se o fundo vende um imóvel que faz parte do seu portfólio e decide não reinvestir esse dinheiro em outro ativo, o valor proporcional à sua participação é devolvido às pessoas cotistas.
2. Fundo com prazo de duração definido: alguns FIIs são criados com um prazo de duração já estabelecido. Quando esse período chega ao fim, o fundo é liquidado, ou seja, todos os seus ativos são vendidos e os valores são devolvidos para quem investiu.

Leia também: O que é amortização? Entenda o conceito e como funciona na prática

9. Índice Ifix

O Ifix é um indicador que funciona como um termômetro do mercado de FIIs. Sua função é acompanhar o desempenho médio dos fundos negociados na Bolsa de Valores e no mercado de balcão organizado.

Em resumo, acompanhar o Ifix é essencial para ter uma ideia clara de como o mercado de FIIs está se comportando e se vale a pena fazer movimentações ou não em determinado momento.

Quanto rende um Fundo Imobiliário por mês?

Como qualquer outro investimento, não dá para prever com certeza qual será o rendimento de um Fundo Imobiliário. Sua rentabilidade depende principalmente do dividend yield — indicador que demonstra o desempenho do fundo com base nos lucros que ele distribui às pessoas cotistas. Assim, quanto mais lucro o fundo gerar e distribuir, maior será o seu rendimento proporcional.

Mas, de modo geral, para ter uma ideia de lucro, você pode analisar o histórico do fundo. Se ele tem um bom histórico de rendimentos e valorização, é um bom sinal. Porém, não esqueça de uma das principais regras do mercado financeiro: rentabilidade passada não garante rentabilidade futura. Isso porque o desempenho de um FII pode mudar por diversos fatores, como a economia, desempenho dos imóveis e até mesmo a gestão.

Qual o papel de gestores e corretoras de FIIs?

O gestor ou gestora, é o(a) profissional que administra o dinheiro de todas as pessoas cotistas. Quem ocupa essa posição toma as decisões de investimento, seja comprando imóveis ou aplicando em títulos, para cumprir os objetivos do FII. Para quem está iniciando nesse mercado, a ajuda de tal profissional é totalmente válida.

Suas principais atribuições são:

• Escolher os imóveis para a carteira de investimentos.
• Selecionar as pessoas inquilinas e negociar os aluguéis.
• Decidir sobre a compra e venda de empreendimentos.

Já a corretora de fundos imobiliários é a empresa que intermedia a compra e venda de cotas na Bolsa de Valores. É através da plataforma da corretora (home broker) que você encontra FIIs, compra, vende e acompanha seus investimentos.

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5 tipos de Fundos de Investimentos Imobiliários

Agora que você entendeu o que são FIIs e como eles funcionam, está na hora de conhecer os tipos existentes. A Associação Brasileira das Entidades do Mercado Financeiro e de Capitais (ANBIMA) classificou os fundos considerando o tipo de aplicação realizada e a estratégia adotada. Confira a seguir.

1. Fundos de tijolo

São os Fundos Imobiliários que investem em imóveis físicos, como construção de shoppings, condomínios e prédios de salas comerciais, visando gerar renda com aluguel.

Neste tipo de FII, por gerar uma renda mensal, os contratos de locação costumam ser de longo prazo e ter correções de acordo com um índice da inflação, por exemplo, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou o Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M).

2. Fundos de desenvolvimento

Esse é um tipo específico de Fundo de Investimento Imobiliário que, embora seja considerado um fundo de tijolo, tem uma estratégia bem particular. Em vez de comprar imóveis prontos para alugar, o foco principal desses fundos é investir na construção de novas propriedades. 

Em resumo, seu objetivo é lucrar com a venda desses imóveis ainda durante a obra ou logo após a finalização.

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3. Fundos de compra e venda

Também considerado um fundo de tijolo, a modalidade de compra e venda, como o próprio nome já diz, visa a compra de imóveis que, após valorizados e até reformados, são vendidos por um valor mais alto, gerando lucro na operação.

4. Fundos de papel

Os fundos de recebíveis imobiliários, conhecidos como FIIs de papel, não têm o objetivo de investir em imóveis físicos, mas sim em títulos de mercado imobiliário. Conheça dois de seus principais tipos:

• LCI (Letra de Crédito Imobiliário): título de renda fixa emitido por bancos para financiar atividades do setor imobiliário. Quando você compra uma LCI, você está emprestando dinheiro ao banco para esse fim, e ele te paga juros em troca. 
• CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): imagine que uma construtora vendeu apartamentos parcelados e quer receber o dinheiro de uma só vez. Para isso, ela pode vender esses pagamentos futuros (chamados de recebíveis) para uma empresa especializada, que então transforma esses pagamentos em CRI. 

A grande vantagem desse tipo de fundo é que os títulos de renda fixa que eles compram (como LCI e CRI) tendem a ser mais seguros individualmente.

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5. Fundos de fundos

Conhecidos também como FOFs, os fundos dos fundos têm uma estratégia bem interessante: em vez de investir diretamente em imóveis ou títulos imobiliários, eles investem nas cotas de outros Fundos Imobiliários.

Essa estratégia faz com que os FOFs sejam muito diversificados. Isso porque, mesmo com uma aplicação inicial pequena, você já consegue ter acesso a vários tipos de FIIs e, consequentemente, a diferentes imóveis e estratégias de mercado.

Porém, se estiver pensando em como começar a investir em fundos imobiliários de outros fundos, saiba que essa diversificação também pode trazer uma variação maior nos rendimentos, já que o desempenho do FOF dependerá da performance de todos os investimentos da carteira.

Como investir em Fundo Imobiliário?

Se você não sabe como aplicar em Fundos Imobiliários, não se preocupe! Esse processo é mais simples do que parece. Basicamente, o processo envolve alguns passos essenciais:

1. Abra uma conta de investimentos: para acessar as cotas de FIIs, você precisará de uma conta em uma corretora de valores. Existem diversas opções no mercado, como o Banco Bari, que oferece as modalidades de LCI e CRI.
2. Transfira dinheiro para a sua conta: depois, você precisará mandar o valor que deseja investir para a conta da corretora. Geralmente, isso é feito por TED ou DOC.
3. Pesquise os FIIs disponíveis: não invista em um FII sem antes pesquisá-lo. Por isso, muitas pessoas investidoras contratam gestores(as) de investimentos para auxiliá-las nas transações.
4. Escolha o FII e defina o valor a ser investido: após a análise com o(a) profissional, selecione o(s) FII(s) que mais te interessam e decida o valor que vai investir. Lembre-se que você pode começar com números baixos: é possível encontrar frações por menos de R$ 100.
5. Realize a ordem de compra: você ou a pessoa gestora deverá acessar a plataforma de negociação da corretora. Com o ticker (código do FII), marque a quantidade de cotas que deseja comprar e o preço pelo qual está disposto(a) a pagar. Confirme a operação.
6. Monitore o desempenho e os rendimentos: por fim, acompanhe seus investimentos regularmente. Verifique os relatórios do fundo, os rendimentos distribuídos e mantenha conversa frequente com seu gestor ou gestora.

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É seguro investir em Fundos Imobiliários?

Agora que você entendeu como começar a investir em Fundos Imobiliários, não podemos deixar de falar sobre os riscos dos FIIs, já que são ações de renda variável.

O principal risco é que o valor das cotas pode diminuir dependendo do mês, e isso pode acontecer por diversos motivos, como imóveis vazios (vacância) ou crises no setor imobiliário.

Além disso, existem diferenças entre os tipos de FIIs, como:

• FIIs de tijolo: se o fundo possui imóveis físicos, é essencial avaliar a qualidade desses bens. Fatores como a localização do imóvel, potencial econômico e a estrutura da obra são importantes.
• FIIs de papel: ao investir, principalmente em títulos como CRI e LCI, de renda fixa, o risco tende a ser menor, já que o foco é nos juros e pagamentos desses títulos.

Outro ponto a considerar é a liquidez, que não é exatamente um risco, mas algo para manter a atenção. Como os FIIs são fundos fechados, você não consegue resgatar seu dinheiro a qualquer momento diretamente do fundo. 

Para vender suas cotas, você precisa encontrar outra pessoa investidora interessada na Bolsa de Valores -- se houver pouca procura, pode ser difícil vendê-las rapidamente.

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Como funciona o rendimento dos FIIs?

O rendimento que você tem com um FII é a combinação de dois fatores: a valorização ou desvalorização do valor da sua cota e os rendimentos que o fundo distribui. Isso significa que quanto mais cotas você tiver, maiores podem ser seus ganhos e seus prejuízos.

A partir disso, existem duas formas principais de você lucrar com os FIIs, são elas:

1. Distribuição de Proventos (dividendos)

A forma mais comum é quando o fundo distribui os lucros gerados, como aluguéis ou juros de títulos, para as pessoas cotistas na forma de dividendos. Essa distribuição é proporcional à quantidade de cotas que você possui.

2. Valorização das cotas

Por outro lado, o lucro por valorização do preço da cota no mercado é quando você compra uma cota por um valor e ela se valoriza com o tempo. Assim, você pode vendê-la por um preço mais alto.

No entanto, essa forma de ganho é mais arriscada, pois o preço das cotas oscila bastante na bolsa de valores. E, diferente dos dividendos, esse ganho sofre com a taxa do Imposto de Renda.

Tire suas dúvidas sobre investir em Fundos Imobiliários

Após conferir este guia completo com diversas informações sobre como começar a investir em Fundos Imobiliários, é normal ficar com algumas dúvidas. Para te ajudar, respondemos abaixo as principais perguntas sobre o tema.

1. FIIs são um bom investimento para aposentadoria?

Sim. Muitas pessoas investidoras consideram FIIs uma boa opção para a aposentadoria devido ao pagamento de renda mensal, que podem complementar o valor da aposentadoria, além da isenção de IR sobre esses rendimentos. Porém, não esqueça de considerar que esses são investimentos de renda variável, ou seja, possuem certos riscos, principalmente se essa for a renda maior.

2. Preciso declarar FIIs no Imposto de Renda?

Sim, é obrigatório declarar seus Fundos Imobiliários no Imposto de Renda, mesmo que os rendimentos sejam isentos. Segundo a lei, você precisa informar a posse das cotas na ficha de Bens e Direitos e, caso tenha recebido rendimentos ou lucros em vendas, essas informações também devem ser adicionadas para não arriscar cair na malha fina.

3. Qual o melhor fundo imobiliário para investir hoje?

Falar sobre o melhor fundo imobiliário para investir é uma tarefa complexa e não existe uma resposta definitiva. O que é melhor para uma pessoa pode não ser para outra, pois depende de diversos fatores, como:

• Seu perfil de investimento.
• Objetivos financeiros.
• Tolerância a riscos.

Para descobrir qual a melhor modalidade para o seu caso, sugerimos consultar uma pessoa especialista ou uma corretora da área de investimentos, como o Banco Bari.

4. Como comprar ações de Fundos Imobiliários?

Você pode comprar FIIs através de uma corretora de investimentos credenciada. No Banco Bari, por exemplo, oferecemos FIIs nas modalidades LCI e CRI. Inclusive, antes de fechar uma parceria, você pode fazer uma simulação conosco, de forma gratuita, e de acordo com suas necessidades, expectativas e prazos.

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