LTV: o que é e qual a importância desse indicador

Se você está pensando em solicitar um empréstimo de alto valor, provavelmente vai se deparar com essa sigla diferente. Neste conteúdo, vamos explicar tudo sobre LTV, o que é, como funciona, como calcular e muito mais. Continue lendo.

Só quem já precisou solicitar um empréstimo de alto valor sabe: nem sempre é fácil conseguir crédito no Brasil. Seja pelos vários critérios exigidos pela instituição financeira ou pelo valor liberado, inferior à necessidade. 

Neste cenário, uma opção tem se destacado no mercado: o empréstimo com garantia de imóvel, também chamado home equity. Nessa modalidade, as taxas de juros são mais baixas e valores liberados, mais altos. Essa combinação pra lá de atrativa tem feito a busca por esse crédito aumentar cada vez mais, confirmando uma tendência para quem busca recursos de uso livre.

De acordo com dados da Associação das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), nos primeiros meses de 2023, o volume de concessões de crédito com garantia de imóvel cresceu 8% na comparação com 2022. O levantamento da Abecip reforça o avanço desse mercado, que representa hoje 7% de todo o crédito pessoal.

Quando falamos em home equity, há algumas particularidades que devem ser compreendidas e o Loan To Value (ou LTV) é uma delas. Por isso, preparamos este conteúdo especial com tudo que você precisa saber sobre LTV, o que é, como funciona e como é calculado. Confira!

LTV: o que é 

LTV é a sigla para Loan To Value, um indicador muito importante para as operações de crédito com garantia de imóvel. Vamos explicar detalhadamente a seguir.

Quando um cliente solicita um home equity, um dos primeiros passos do banco é fazer a avaliação do imóvel que será utilizado como garantia para a concessão do crédito. Nessa avaliação, a instituição financeira analisa o valor de empréstimo pretendido e o valor do imóvel dado como garantia.

O crédito liberado será sempre um percentual desse imóvel oferecido como segurança, já que o banco não libera crédito maior do que a garantia dada. Nesse processo é estabelecido o LTV, isto é, a métrica utilizada para definir quanto do valor do imóvel o banco pode liberar para você.

Como funciona o LTV?

Para determinar o valor deste indicador, um cálculo deve ser feito levando em conta pelo menos dois aspectos: os seus hábitos e perfil de consumo; e o valor da casa, apartamento ou ponto comercial que você esteja oferecendo como garantia.

Com base nessas duas análises, o limite máximo do que pode ser liberado pelo banco é informado, ou seja, o LTV. No entanto, saiba que esse valor não é obrigatoriamente o que você vai receber. O banco tem o teto do que pode liberar, mas pode escolher um valor abaixo do LTV.

Para que serve o LTV?

Até aqui falamos sobre LTV, o que significa e como funciona. Agora é importante saber qual a sua utilidade. De forma resumida, esse indicador tem dois intuitos: diminuir o número de inadimplência nos pagamentos de empréstimo e aumentar o valor de crédito liberado para o solicitante. Vamos entender melhor cada objetivo?

Diminuir a inadimplência

Garantir que o empréstimo será pago é um dos principais objetivos do LTV. Considerando que o endividamento no Brasil atingiu mais de 78% das famílias em maio de 2023, segundo a CNC (Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo), essa análise se faz cada vez mais necessária.

O cálculo do LTV é efetivo contra a inadimplência porque estabelece o limite exato de quanto do orçamento o cliente pode comprometer com o empréstimo, sem correr o risco de não conseguir pagar.

Aumentar o crédito

Outro objetivo muito importante é a possibilidade de aumentar, o máximo possível, o valor que o cliente vai pode pegar emprestado. Lembrando que o alto valor de crédito disponibilizado é uma das principais características do empréstimo com garantia de imóvel.

Quais os principais critérios de variação do LTV

O LTV pode sofrer variação a depender de algumas condições, tais como: 

• Juros;
• Prazos;
• Formas de pagamento;
• Tipo de imóvel, entre outros.

Os bancos também tendem a ter um limite de LTV definido. O home equity do Banco Bari, por exemplo, libera até 60% do valor do imóvel usado como garantia. Ou seja, se o imóvel vale R$ 200 mil, o máximo disponibilizado pelo banco, em dinheiro ou como limite no Baricard Imobiliário, será de R$ 120 mil.

Como é calculado o LTV

Para fazer o cálculo do LTV é preciso considerar alguns valores como: o valor solicitado ao banco (VS); o Interveniente Quitante (IQ), caso o imóvel ainda não esteja quitado; valor do imóvel (VI) definido pela vistoria; outras dívidas que você tenha em seu nome (D).

O cálculo é o seguinte: 

VS + IQ + D / VI x 100% = LTV. 

Para ficar ainda mais claro, vejamos um exemplo prático. 

Você deseja solicitar R$ 30 mil ao banco e sua situação econômica é: o imóvel oferecido como garantia vale R$ 180 mil, mas faltam R$ 15 mil para quitá-lo e você ainda acumula R$ 3 mil de dívidas. O cálculo do seu LTV será o seguinte:

• R$ 30 mil + R$ 15 mil + R$ 3 mil / R$ 180 mil x 100% = LTV.
• Logo, R$ 48 mil / R$ 180 mil x 100% = LTV.
• O que daria 0,26 x 100% = LTV.
• Isto é, o resultado seria um LTV de 26% do valor do imóvel. Ou seja, seu limite de crédito seria de R$ 46.800.

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Taxas competitivas, maior prazo de pagamento e carência, análise de crédito simplificada os melhores valores de crédito do Brasil. Essas são algumas das vantagens do empréstimo com garantia de imóvel do Banco Bari. 

Aqui, você consegue solicitar até 60% do valor do imóvel dado como garantia. 

Agora que você sabe tudo sobre LTV, o que é, como funciona, para que serve e como calcular, que tal aproveitar as vantagens de um empréstimo saudável e inteligente?

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Para saber mais: Avaliação de imóvel: entenda o que é e como é feita