Avaliação de imóvel: o que é levado em consideração?

Entenda como funciona e a importância do laudo de avaliação de imóveis para concessão de crédito imobiliário

Os empréstimos com garantia de imóvel, também conhecidos como home equity, tornam-se cada vez mais populares no Brasil. De acordo com o Banco Central, em 2020, a modalidade cresceu 61% em relação a 2019. Entre 2005 e 2020, a alta foi de 85%.

Os motivos para a popularização do home equity são, principalmente, as taxas de juros mais baixas oferecidas nesse tipo de empréstimo e o parcelamento mais longo, o que favorece a liberação de valores mais altos com parcelas mensais menores. 

Como o nome já diz, trata-se de um empréstimo com garantia, nesse caso, o tomador oferece uma propriedade imobiliária como garantia na transação. Ou seja, a liberação dos valores acontece mediante a alienação fiduciária de um imóvel. 

Alienação fiduciária

A alienação fiduciária é a garantia de pagamento em segurança, e se dá pela transferência da posse de um bem do devedor ao credor.

Assim, durante o prazo para pagamento, o bem é usado pelo devedor, que preserva a posse direta, usando-a como se fosse sua. Porém, juridicamente, a propriedade é do credor. O devedor tem o direito de usar o bem enquanto estiver em dia com o pagamento.

Quando a dívida for integralmente paga, o direito de dono do credor será extinto, voltando a propriedade a ser plena do devedor. 

O que é empréstimo com garantia de imóvel? Eu posso perder minha casa?

Avaliação de imóvel

Qualquer transação que utilize imóveis como garantia, seja um home equity, um financiamento ou um refinanciamento, é realizada mediante alienação fiduciária, o que demanda uma avaliação do imóvel que será apresentado como garantia. 

Os laudos de avaliação imobiliária são emitidos por empresas especializadas, contratadas para esse fim, pelas instituições que cedem crédito imobiliário. As empresas analisam diversas características sobre o imóvel como: 

• Estado de conservação e necessidade de manutenção;
• Estabilidade e solidez estruturais;
• Vícios construtivos;
• Condições gerais de habitabilidade, salubridade, funcionalidade e acessibilidade;
• Diretrizes de projeto da municipalidade.

Tudo é levado em consideração, se o imóvel possui água encanada, esgoto sanitário ou pluvial, ligação elétrica, central de gás, se fica localizado em uma rua pavimentada e com iluminação pública, se fica em regiões com riscos de inundação ou próximo a comunidades periféricas. Também é avaliada a proximidade com escolas, pontos de transporte público, comércio, bancos, praças ou parques e condições gerais de segurança no entorno. 

Valor de mercado

Além de todas essas características particulares do imóvel e localização, também é realizada uma pesquisa de mercado para determinar uma projeção do valor do imóvel avaliado. Essa pesquisa de mercado é feita através de amostragem, com base em uma metodologia científica considerando os padrões ABNT, que regulamenta esse tipo de laudo. 

Etapas de contratação do crédito com garantia de imóvel

Para contratar um crédito imobiliário, existem algumas etapas que precisam ser cumpridas para a liberação do recurso. 

Simulação

Normalmente, os processos iniciam com simulações realizadas online, nos sites das instituições que trabalham com esse tipo de crédito. Nessas simulações, o cliente preenche alguns dados pessoais, informações sobre o imóvel e também o valor que deseja tomar. Essa simulação é enviada ao setor comercial da instituição, que fará uma pré-análise e retornará com uma resposta ao cliente. 

Contato do consultor 

Se o cliente for pré-aprovado após a simulação, um consultor entrará em contato para tirar dúvidas e explicar os próximos passos, os documentos necessários para dar continuidade no processo etc. 

Cadastro e documentação

Se após o contato do consultor o cliente confirmar que o crédito em questão é a melhor opção para a sua necessidade, a instituição irá solicitar o envio dos documentos e uma autorização para realizar a análise de crédito. 

Análise de crédito

Uma análise completa será realizada, consultando os principais birôs de crédito e também avaliando o perfil de risco de cada potencial cliente. O resultado influenciará nas condições que a instituição poderá ou não oferecer na concessão do crédito. 

Avaliação de imóvel e análise jurídica

Com a análise de crédito aprovada, chegou a hora da avaliação do imóvel que, conforme explicamos acima, será realizada por empresas especializadas, indicadas pela instituição financeira. O custo dessa avaliação fica a cargo de cada cliente. Nessa etapa também é realizada análise jurídica.

Assinatura do contrato

Quando todas as análises e avaliações estiverem realizadas, aprovadas e com documentos reconhecidos, a instituição apresenta uma proposta de crédito ao cliente, que avaliará se está de acordo com as suas necessidades. Se a resposta for positiva, será realizada a emissão e assinatura do contrato, que deverá ser protocolado no Cartório de Registro de Imóveis. Após a efetivação da alienação, o valor acordado é liberado na conta do cliente.

Etapas de contratação do home equity

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