No empréstimo com garantia de imóvel, são aceitos imóveis residenciais, comerciais ou terrenos em condomónio com valor mínimo de R$ 150 mil, localizados em cidades com mais de 50 mil habitantes (exceto fronteiriças), liberando de R$ 30 mil a R$ 10 milhões, limitados a 60% do valor do bem (LTV).

O empréstimo com garantia de imóvel é uma modalidade de empréstimo inteligente, vantajosa e saudável, porém, pouco explorada no Brasil. Motivo pelo qual ainda existem muitas dúvidas sobre o assunto. Entre elas, um questionamento tem sido recorrente: qual imóvel pode ser usado como garantia? Continue a leitura para entender mais sobre isso.

Qualquer imóvel pode servir como garantia de empréstimo?

Nem todo imóvel pode ser usado como garantia em um empréstimo. Muito pelo contrário. Para que a instituição financeira aceite um bem como garantia, a propriedade em questão deve atender a alguns critérios específicos. Essas condições são impostas pelo banco ou instituição financeira como forma de diminuir o risco da operação. 

Leia também: Crédito com garantia de imóvel: o que é, como funciona e como solicitar esse tipo de empréstimo

Imóvel financiado pode ser dado como garantia?

Sim, um imóvel financiado pode ser dado como garantia em um empréstimo, desde que atenda a um importante pré-requisito. O saldo devedor deve corresponder a no máximo 60% do valor total do imóvel. Por exemplo, se o imóvel financiado vale R$ 300 mil, o saldo devedor deve ser de no máximo R$ 150 mil.

Afinal, é preciso lembrar que um imóvel não quitado, na prática, é um imóvel que ainda está alienado a outro banco. E, como veremos na sequência, apenas imóveis ainda não alienados podem ser usados como garantia de um empréstimo. 

Acontece que, para facilitar o acesso ao crédito, algumas instituições financeiras, como o Banco Bari, criam alternativas para liberar o empréstimo mesmo a quem possui um imóvel financiado. Essa alternativa é chamada de interveniente quitante e funciona como um refinanciamento do imóvel. 

Nessa condição, o banco usa parte do valor liberado ao cliente para quitar o débito em aberto. Assim, seguindo o exemplo já citado, se o cliente conseguiu um empréstimo de R$ 200 mil e possui um imóvel financiado com R$ 90 mil pendentes, ele tem ainda R$ 110 mil disponíveis para usar como quiser. 

Agora sim, chegou a hora de conhecer os principais critérios para que um imóvel seja aceito como garantia. Vamos lá?

Qual imóvel pode ser usado como garantia?

• Imóvel residencial, comercial ou de uso misto (residencial + comercial);
• Localizado em cidades com 50 mil habitantes nos estados: Minas Gerais (MG); Paraná (PR); Santa Catarina (SC); São Paulo (SP); Rio Grande do Sul (RS); Distrito Federal (DF);  Espírito Santo (ES); Goiás (GO); Rio de Janeiro (RJ); Mato Grosso do Sul (MS); Mato Grosso (MT). 
• Terrenos em condomínio, localizado em região Sul ou Sudeste do país, bem como em uma cidade com mais de 200.000 habitantes;
• Imóvel com valor venal mínimo de R$ 150 mil;
• Totalmente, parcialmente ou não averbado;
• Quitado ou, se financiado, com saldo devedor de até 60% do valor do imóvel.

Qual imóvel não pode ser usado como garantia

• Imóvel localizado fora das regiões atendidas pelo Banco Bari, listadas anteriormente;
• Imóveis em regiões fronteiriças. 
• Com finalidade operacional, como fábricas, rural ou social, como ONGs;
• Não possua a documentação necessária para a contratação do empréstimo;
• Já esteja alienado a outra instituição financeira.

Localização: regras atualizadas

Um dos critérios mais determinantes é a localização do imóvel. Atualmente, o Banco Bari aceita imóveis situados em cidades com mais de 50 mil habitantes, principalmente na região Sul e Sudeste, com exceção são os municípios classificados como cidades fronteiriças, que não são aceitos nesta modalidade.

Essa regra existe porque a liquidez do imóvel é um dos fatores que definem o risco da operação. 

Segundo dados do Banco Bari, quanto maior a facilidade de valoração e a velocidade de comercialização do ativo físico, menor é o risco associado à operação, e mais vantajosas podem ser as condições repassadas ao tomador.

 

Ainda de acordo com essa reportagem, os imóveis residenciais situados em áreas urbanas consolidadas, como casas e apartamentos, se destacam como as categorias de maior liquidez no ecossistema de garantias. O segmento de apartamentos urbanos, em particular, conta com demanda contínua e um mercado secundário aquecido, o que otimiza os prazos de análise e ajuda a assegurar juros mais competitivos. 

Cidades pequenas, com menos de 50 mil habitantes, costumam ter mercado imobiliário menos líquido, com poucas transações e maior dificuldade de revenda em prazo curto. Já as cidades fronteiriças ficam de fora por questões de política de crédito interna, associadas à maior complexidade de fiscalização e registro nessas regiões. Quem mora em apartamento ou casa em condomínio pode conferir as regras específicas no conteúdo sobre empréstimo com garantia de imóvel em condomínio.

Valor mínimo do imóvel e faixas de crédito liberado

Além da localização, o valor do imóvel é o segundo critério de peso. Atualmente o Banco Bari exige um valor mínimo de avaliação de R$ 150 mil para o imóvel dado em garantia. A partir desse valor, o crédito liberado varia entre R$ 30 mil (valor mínimo do empréstimo) e R$ 10 milhões (valor máximo por operação), sempre respeitando o LTV (Loan to Value) de até 60% do valor do bem avaliado.

Na prática, isso significa que o valor do imóvel funciona como teto para o crédito liberado, enquanto o piso de R$ 30 mil e o teto de R$ 10 milhões funcionam como limites do produto. Veja como esse cálculo funciona na tabela abaixo:

Esse teto é o mesmo aplicado ao empréstimo com garantia de terreno, outra modalidade que segue exatamente a mesma lógica de LTV.

Terrenos como garantia: regras específicas atualizadas

Terrenos também podem ser dados em garantia, mas seguem regras adicionais em relação a casas e apartamentos, principalmente quando o objetivo do crédito é a construção ou a reforma do próprio bem.

Regra geral para qualquer terreno em garantia

O terreno proposto em garantia precisa estar em condomínio ou loteamento fechado e não pode possuir nenhuma obra iniciada. Essa exigência existe porque uma obra em andamento dificulta a avaliação técnica do valor de mercado do bem e pode gerar disputas sobre o que pertence à garantia original e o que foi acrescentado depois da contratação.

Regra específica para construção e reforma

Quando o objetivo declarado do crédito é financiar a construção ou a reforma no próprio terreno dado em garantia, duas condições adicionais entram em vigor: o imóvel precisa estar localizado em cidades com mais de 200 mil habitantes e está condicionado à apresentação de orçamento, projeto e cronograma de obra.

 Essa combinação de critérios busca assegurar que o terreno esteja em uma região com infraestrutura, mão de obra qualificada e mercado imobiliário maduro o suficiente para viabilizar o projeto de construção com segurança.

A vantagem é que o empréstimo para construção e reforma através do Home Equity não possui IOF e você pode conseguir até 60% do valor do terreno em crédito para construção. 

Como funciona a avaliação do imóvel dado em garantia

Depois de confirmado que o imóvel atende aos critérios de localização, valor e uso, o Banco Bari realiza a avaliação técnica do bem. Essa etapa define o valor de mercado real do imóvel, base de cálculo para o LTV e para o valor final do crédito liberado. Existem dois formatos possíveis de avaliação.

Auto avaliação

A auto avaliação é uma forma de avaliação que estima o valor de mercado do imóvel sem a necessidade de vistoria presencial (in loco). Ela é baseada em dados de mercado, comparáveis da região e informações cadastrais do bem, o que agiliza o processo em casos com perfil de risco mais previsível.

Avaliação presencial por empresas terceirizadas

Já a avaliação presencial é conduzida por empresas terceirizadas especializadas, que realizam a vistoria física do imóvel e emitem um laudo técnico completo. Esse formato garante a acurácia da avaliação interna do banco, especialmente em operações de maior valor ou em imóveis com características que exigem análise mais detalhada, como terrenos destinados à construção.

Vale lembrar que a avaliação técnica de mercado é diferente do valor venal do imóvel, usado pela prefeitura para cálculo de IPTU e ITBI. Para entender essa diferença, confira o conteúdo sobre valor venal do imóvel, que explica por que os bancos usam o valor de mercado, e não o valor venal, para calcular o crédito liberado.

Por que a qualidade da garantia pesa tanto quanto o perfil do cliente

Segundo dados  do Banco Bari, embora o modelo de Home Equity utilize o patrimônio para mitigar o risco da operação, permitindo taxas substancialmente menores que as de modalidades sem garantia, a saúde financeira do tomador tem papel equivalente na composição do contrato.

Critérios como a capacidade de comprovação de renda, o score de crédito nos órgãos de proteção e o perfil do operador são, segundo a reportagem, tão determinantes quanto às características físicas, jurídicas e a localização da propriedade para a aprovação final do crédito estruturado. Ou seja: um bom imóvel melhora as condições possíveis, mas não substitui a análise do cliente.

Sobre o potencial ainda pouco explorado desse tipo de crédito no Brasil, Gustavo Caciatori, COO do Bari e especialista em empréstimo com garantia de imóvel, afirma:

"O Brasil ainda explora uma fração mínima do potencial de seu estoque imobiliário. A próxima fase do crédito pode estar justamente na capacidade de transformar imóveis quitados em ativos produtivos, com responsabilidade, previsibilidade e visão de longo prazo."

Segurança da operação: a retomada do imóvel é exceção, não regra

Um receio comum de quem considera oferecer o imóvel em garantia é o risco de perder o bem. Os dados do Banco Bari mostram que esse cenário é raro: o índice de retomada de imóveis nessa modalidade é historicamente mínimo, ficando abaixo de 1,5% dos casos mapeados pela instituição.

O propósito do empréstimo com garantia de imóvel é viabilizar o desenvolvimento econômico do cliente por meio de um crédito saudável, de forma que a propriedade permaneça sob o uso, a posse e o direito de moradia do cliente do início ao fim do contrato. 

A alienação fiduciária funciona como uma salvaguarda jurídica regulada pelo Banco Central, e é justamente essa segurança que permite a redução dos juros em relação a modalidades sem garantia real.

Descobrir se o seu imóvel atende a esses critérios é o primeiro passo para transformar um patrimônio parado em crédito inteligente, com taxas a partir de 1,09% a.m. + IPCA e até 240 meses para pagar.

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Perguntas frequentes

Qual o valor mínimo de imóvel aceito em garantia no Banco Bari? 

O imóvel dado em garantia precisa ter valor de avaliação mínimo de R$ 150 mil.

Terreno pode ser dado em garantia para construir uma casa? 

Sim, desde que esteja localizado em condomínio ou loteamento fechado, não tenha nenhuma obra iniciada e esteja em cidades com mais de 200 mil habitantes da região Sul ou Sudeste com mais de 

Cidades de fronteira podem oferecer imóvel em garantia? 

Não, municípios classificados como cidades fronteiriças ficam de fora dessa modalidade de crédito.

Como é feita a avaliação do imóvel dado em garantia? 

Por auto avaliação, sem vistoria presencial, ou por avaliação presencial feita por empresa terceirizada especializada.

Qual o valor máximo de empréstimo com garantia de imóvel?

 Até R$ 10 milhões por operação, sempre limitado a 60% do valor de avaliação do imóvel (LTV).