Crédito com garantia de imóvel: mitos e verdades

A linha de crédito com garantia de imóvel ou home equity ainda é pouco conhecida no Brasil, diferente do que acontece em outros países, onde essa é uma das primeiras opções de financiamento.  Aqui os consumidores ainda veem essa modalidade como a última alternativa.

Quem quer realizar um projeto de vida como reformar a casa, fazer uma grande viagem pelo mundo ou investir na sua própria empresa, sabe que é preciso planejamento, organização financeira e orçamento disponível. 

Se o problema é justamente o orçamento, um empréstimo com garantia imobiliária que libera valores mais altos, para pagamento em prazos mais longos e taxas de juro mais baixos pode ser a solução. 

Mas antes de contratar qualquer produto ou serviço, é preciso entender melhor e descobrir se essa é realmente a melhor escolha.

Há pessoas extremamente endividadas que acabam perdendo patrimônio por falta de conhecimento. Em certos casos, usar o imóvel como garantia para quitar dívidas mais caras é melhor do que vender o bem a qualquer preço.

O segredo é colocar tudo na ponta do lápis. É preciso se informar e conhecer todos os detalhes do processo. Por isso, antes de tomar qualquer empréstimo, é preciso checar se está de acordo com as suas necessidades e possibilidades. Não fique com dúvidas. 

Para ajudar a entender melhor essa modalidade, separamos os mitos e verdades sobre o empréstimo com garantia de imóvel, Confira. 

As taxas de juros são menores. Verdade!

Uma das principais vantagens da linha de crédito com garantia de imóvel são as taxas de juros, que costumam ser bem menores que as oferecidas em outras modalidades, como o empréstimo pessoal, o cheque especial ou até mesmo o consignado — essa última é oferecida só a funcionários de empresas privadas, servidores públicos e aposentados pelo INSS.

Veja o juro mensal oferecido em operações de crédito com imóvel de garantia e compare com as taxas médias cobradas em outras modalidades de empréstimos, de acordo com números do Banco Central do Brasil. 

Lembrando que as taxas praticadas podem sofrer ajustes conforme política interna. 

O banco quer tomar meu imóvel? Mito!

Não, o objetivo do banco não é tomar o imóvel das pessoas. O imóvel para o banco é igual a rede para o trapezista. Ele quer ter ali, só para garantir, mas não pretende usar.

Isso porque o imóvel para o banco representa custo. Já o empréstimo significa lucro, mesmo com a taxa de juros menor. 

Quando o cliente não paga e o banco fica com o direito de propriedade do imóvel, ele automaticamente se torna responsável pelos custos de manutenção do bem, como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e condomínio, se for um apartamento.

Quando o cliente fica inadimplente, é realizado um leilão de venda do imóvel. Se ele for bem-sucedido, o banco fica com a quantia que faltava para o devedor quitar a dívida e o restante fica com o ex-proprietário. Se o leilão não for bem-sucedido, há uma segunda tentativa. E, se nenhuma das duas tentativas resultarem na venda do imóvel, o bem passa a ser 100% do banco.

Mesmo com o imóvel de garantia, devo comprovar renda? Verdade!

É um erro comum pensar que para solicitar uma linha de crédito com garantia de imóvel não será preciso comprovar renda. Na verdade, será preciso, sim. Normalmente, são aceitos como comprovantes de renda: extratos de movimentação bancária, holerite e imposto de renda.

É possível mais de uma pessoa para compor a renda para avaliação? Verdade!

Algumas instituições aceitam comprovação de renda composta por mais de uma pessoa para avaliação na análise de crédito nessa modalidade de crédito. A comprovação de renda dos demais proponentes facilita a aprovação para obter o recurso desejado.

Não posso vender o imóvel que foi usado como garantia? Mito!

Se você colocar o imóvel como garantia de um empréstimo, isso não significa necessariamente que será impossível vendê-lo, mas o processo vai ser diferente do convencional.

São duas operações que ocorrem de forma concomitante: 

• Primeiro você negocia a venda do imóvel com o comprador e esclarece que parte do valor terá que ser usada para quitar a dívida com o banco, a qual tem como garantia o próprio imóvel.
• O comprador deve quitar o saldo devedor e esperar que o banco dê baixa na alienação fiduciária. O comprador pode, então, pagar o restante do valor do imóvel para o proprietário e passar a propriedade para seu nome.

É importante que as partes envolvidas na transação procurem auxílio de advogados para se certificar de que todos os passos sejam seguidos. O proprietário do imóvel não conseguirá, de forma alguma, vendê-lo sem antes quitar o seu débito com o banco e sem o termo que comprova esse pagamento.

Não posso colocar meu imóvel como garantia de uma 2ª operação? Verdade!

Esta é uma determinação do órgão regulador: cada imóvel só pode estar alienado para uma única operação. Ou seja, você não pode colocar como garantia de um empréstimo o mesmo imóvel que já está sendo usado como garantia em uma operação anterior.

O imóvel usado como garantia tem que ser meu? Mito!

Não necessariamente o imóvel que servirá como garantia do empréstimo terá que ser seu, mas o dono do bem deverá estar de acordo com a operação e sua assinatura vai também estar no contrato. Ele é o chamado interveniente garantidor ou devedor solidário, o que significa que também entra como responsável financeiro pela dívida.

Só vou conseguir pegar empréstimo de até 60% do valor do imóvel? Verdade!

Esta é outra determinação do órgão regulador: a quantidade de dinheiro que o banco poderá emprestar ao tomador de crédito não pode ultrapassar o limite de 60% do valor do imóvel. É, novamente, uma forma de proteger tanto os bancos quanto os clientes.

A avaliação do imóvel é sempre feita por uma empresa terceirizada e a regra dos 60% vale para o valor de mercado do imóvel que essa empresa vai apresentar.

O crédito é de uso livre? Verdade

O proponente, sendo elegível, após a captação do recurso, poderá utilizar o crédito obtido para qualquer finalidade que desejar.

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