Crédito com garantia de imóvel de A a Z: por dentro dos termos técnicos

Alienação fiduciária, CET, IOF, IPCA, amortização… São muitos os termos envolvidos no processo de contratação do crédito com garantia de imóvel. Em ascensão no Brasil, essa modalidade de empréstimo ainda causa algumas dúvidas, principalmente com relação às suas características. Hoje você vai entender tudo o que precisa saber sobre o CGI.

A busca por crédito com garantia de imóvel não para de crescer no país. Em 2022, foram concedidos mais de RS 6 bilhões nessa modalidade de crédito, o maior número já registrado na série histórica da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Mesmo diante dessa evolução, no entanto, muitas pessoas ainda não conseguem enxergar as inúmeras vantagens dessa modalidade de empréstimo. Pelo contrário. Ainda existe muita desinformação e desconhecimento sobre o assunto. E é sobre isso que falaremos neste conteúdo.

Por ser um empréstimo com garantia, a contratação envolve diversas etapas como análise de crédito, jurídica, do imóvel, cartorária, entre outras. Esse processo acaba envolvendo a utilização de alguns termos mais técnicos e que podem lhe soar desconhecidos. 

A seguir, você confere um dicionário financeiro com algumas das expressões que você vai encontrar durante a contratação do crédito com garantia de imóvel. Continue lendo.

Crédito com garantia de imóvel: entenda os principais termos técnicos

Alienação fiduciária

Alienação fiduciária é um contrato utilizado para transferir a propriedade de um bem de um devedor para um credor durante uma operação de crédito. Tomando como referência um crédito com garantia de imóvel, o bem é um imóvel que será alienado a uma instituição financeira durante essa operação. É essa garantia que permite que a instituição forneça empréstimos de valores maiores com juros mais baixos e prazos mais longos.

Amortização

A amortização é o nome dado ao processo de pagamento de uma dívida. A amortização tanto pode ser por meio de parcelas periódicas, geralmente mensais, quanto por meio de parcelas antecipadas. Nesse último caso, a dívida é paga mais rapidamente.

Contratos prefixados

Contratos prefixados são aqueles contratos que não sofrem correção da inflação, via indexadores. Isso significa que o valor das parcelas permanece fixo do início ao fim do contrato. 

Contratos pós-fixados

Contratos pós-fixados são aqueles que sofrem correção por um índice de inflação, como o IPCA, por exemplo. Lembrando que as prestações ainda podem variar em função de mudanças nos valores dos seguros das tarifas de gestão de crédito, independente se o seu contrato é prefixado ou pós-fixado. 

Custas cartorárias

Custas cartorárias são literalmente os custos operacionais envolvidos na contratação de um empréstimo com garantia de imóvel. Esses valores poderão ser diluídos nas parcelas. 

Custo Efetivo Total (CET)

O Custo Efetivo Total (CET) equivale à soma de todos os encargos, despesas, tributos, taxas e custos que incidem sobre a operação de crédito. Ao comparar diferentes modalidades de empréstimos, por exemplo, é o CET que deve ser levado em consideração.

Imposto sobre Operação Financeira (IOF)

IOF é a sigla para Imposto sobre Operações Financeiras. É um tributo federal que, além de arrecadar recursos para a união, mede o número de operações financeiras realizadas no país. 

O IOF é cobrado em operações de títulos e valores imobiliários; seguros; crédito e câmbio. A porcentagem cobrada varia conforme a modalidade da operação e pode ser fixa, proporcional, variável, progressiva ou regressiva. Para empréstimos e financiamentos, o IOF equivale à alíquota diária (de 0,0082% ao dia) e alíquota adicional (de 0,38% sobre o valor global da transação).

IPCA

IPCA é a sigla para Índice de Preços ao Consumidor Amplo, medido mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e considerado o índice oficial de inflação no Brasil. Esse valor é muito utilizado como indexador para a correção de contratos de empréstimos. 

Parcela

A parcela é uma parte do valor da prestação que deverá ser paga mensalmente pela contratação do crédito, sendo composta por: amortização e juros. Como vimos anteriormente, amortização é o pagamento gradual do valor tomado. Já a taxa de juros é a taxa percentual cobrada pela instituição pelo empréstimo do dinheiro.

Prestação

A prestação é o valor total que deverá ser pago mensalmente até quitar o empréstimo. É o valor que virá demonstrado para pagamento no seu boleto mensal. A prestação é composta pela parcela (amortização e juros), os seguros e as tarifas mensais de gestão de crédito. Para contratos pós-fixados, a prestação também terá o acréscimo da correção pelo IPCA, que é o indexador utilizado pelo Bari. 

SAC

SAC é a sigla para Sistema de Amortização Constante, no qual os pagamentos do valor financiado ocorrem de forma constante. Isto é, ao optar pelo SAC, as parcelas começam com valores mais altos e diminuem ao longo dos pagamentos mensais. No entanto, as parcelas são compostas também pelos juros acordados para concessão do financiamento. 

Seguros MIP e DFI

MIP e DFI são os seguros comumente embutidos em um contrato imobiliário. Eles têm o objetivo de proporcionar maior segurança à instituição e ao cliente diante de possíveis casos de danos inesperados ao imóvel e sinistros ao longo do contrato. 

O Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP) quita o saldo devedor do financiamento imobiliário ou o crédito com garantia de imóvel em alguns casos específicos. São eles: invalidez permanente, falecimento do contratante ou de um dos integrantes da renda familiar, quando o contrato indica que mais de uma pessoa compõe a renda para o pagamento. A alíquota do seguro MIP é calculada com base na faixa etária do cliente. 

Já o seguro de Danos Físicos do Imóvel (DFI) cobre prejuízos causados ao imóvel por fatores externos.  Tais eventos devem estar previstos na cláusula contratual.

Tabela Price

Tabela Price é também conhecida como sistema francês de amortização, um método usado em amortização de empréstimo no qual a principal característica é apresentar prestações iguais. Ou seja, ao optar pela Tabela Price, já se sabe que a primeira e a última prestação do financiamento terão o mesmo valor. 

Na Price, o cálculo dos juros é feito sobre o valor total financiado, mas a composição das parcelas é feita de forma diferente. As primeiras prestações são calculadas dando prioridade ao pagamento dos juros. Já a amortização da dívida fica para as parcelas finais do financiamento. 

Tarifa de estruturação

Taxa ou tarifa de estruturação inclui a coleta de documentos e certidões do imóvel e dos proponentes, processamento de dados e custos operacionais.

Valor financiado

O valor financiado é composto pelo valor liberado, pelas tarifas (estruturação e custas cartorárias) e pelo IOF (Imposto sobre Operações Financeiras).

Valor liberado

O valor liberado equivale ao montante depositado efetivamente na sua conta e/ou ao pagamento de dívidas pré-existentes em seu nome, caso haja.

Valor total do empréstimo

O valor total do empréstimo é a quantia total liberada pela instituição na sua linha de crédito, onde consta o valor de crédito que você solicitou, acrescido de eventuais dívidas pré-existentes em seu nome, mais os custos de sua operação de crédito (tarifas + despesas de registro + IOF). 

Até aqui deu para entender o que significam os principais termos utilizados no processo de contratação de um empréstimo com garantia de imóvel. Agora, chegou a hora de fazer a sua simulação on-line e verificar as condições que o Banco Bari tem a oferecer exclusivamente para você. Aproveite!

Para saber mais: Entenda o que são operações financeiras derivadas