Sim, é possível usar o imóvel de um terceiro (um familiar, por exemplo) como garantia do empréstimo. Essa pessoa se torna interveniente garantidora, assina o contrato e responde pela alienação fiduciária do bem junto ao tomador.

O empréstimo com garantia de imóvel é conhecido por ser uma das melhores formas de conseguir crédito, por oferecer taxas de juros baixas e valores elevados para usar como quiser. Mas, e se você não tiver um imóvel em seu nome?

Uma dúvida muito comum nesse tipo de situação é se é possível usar um imóvel de terceiro como garantia… E a resposta é sim! Essa operação, além de ser legal, é uma solução estratégica para muitas pessoas.

Se você tem interesse nesse tipo de empréstimo com imóvel como garantia, neste guia, vamos explicar como essa operação funciona, quem pode ser a pessoa garantidora e quais as obrigações de cada parte envolvida. Acompanhe!

O que é empréstimo com garantia de imóvel de terceiros?

O empréstimo com garantia de imóvel de terceiros é uma modalidade de crédito que permite uma pessoa, que não possui um imóvel em seu nome, obter um alto valor emprestado utilizando a propriedade de outra pessoa como segurança.

Não é uma operação informal. O imóvel passa pelo mesmo processo de alienação fiduciária previsto na Lei nº 9.514/1997, independentemente de quem seja o proprietário do bem.

Essa modalidade envolve três partes: a pessoa solicitante do crédito, a instituição financeira e o proprietário ou proprietária do imóvel, que participará do contrato como garantidor(a). 

Como é possível perceber, essa é uma operação baseada na confiança e na transparência, onde tanto quem solicita o empréstimo quanto quem oferece o bem como garantia assumem responsabilidades legais e contratuais. Isso porque o garantidor ou garantidora não está somente “emprestando seu nome”, mas sim, se tornando parte integrante da operação de crédito.

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Precisa comprovar renda para empréstimo com garantia de imóvel?

Mesmo com um imóvel como garantia, é preciso que a pessoa solicitante do crédito e a proprietária do imóvel comprovem sua renda. Entenda como funciona:

• Quem recebe o dinheiro: a responsabilidade principal pelo pagamento das parcelas é da pessoa que está solicitando o crédito. Portanto, ela precisa comprovar renda suficiente para arcar com o valor das parcelas mensais do crédito com garantia de imóvel.
• Dono(a) do imóvel: a pessoa proprietária do imóvel também passa por uma análise de crédito. Embora o foco do pagamento esteja em quem solicita, a instituição financeira precisa garantir que todas as partes envolvidas no contrato não possuam restrições de crédito graves.

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Qual a diferença entre fiador e garantidor?

É comum confundir os dois papéis, mas as responsabilidades são bem diferentes. Vale entender antes de assumir qualquer um deles.

O fiador, mais comum em contratos de aluguel, garante a dívida com o próprio nome e patrimônio de forma geral, sem vincular um bem específico à operação desde o início.

Já o interveniente garantidor vincula um bem específico, o próprio imóvel, à dívida por meio da alienação fiduciária. Em caso de inadimplência, é esse imóvel, e não o patrimônio geral da pessoa, que responde diretamente pela dívida.

O que é fiador?

O fiador ou fiadora é a pessoa que, em um contrato (mais comum em aluguéis), se compromete a arcar com a dívida de outra caso ela não pague. A garantia da pessoa fiadora é seu próprio nome e patrimônio pessoal de forma geral, não um bem específico atrelado ao contrato. 

O que é garantidor?

O garantidor ou garantidora, no contexto do crédito com garantia de imóvel, é a pessoa proprietária que oferece seu imóvel como garantia para um terceiro. Sua responsabilidade é direta: a propriedade fica legalmente vinculada à dívida desde o início, por meio da alienação fiduciária. 

Vale dizer que, em caso de inadimplência, a instituição financeira pode executar a garantia (o imóvel) diretamente para quitar o débito.

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Quem precisa assinar o contrato quando o imóvel é de terceiro?

Essa é uma exigência jurídica que costuma pegar as famílias de surpresa.

Segundo Mateus Vargas Fogaça, do diretor jurídico do Bari: "todos os que figuram na matrícula do imóvel devem assinar o contrato obrigatoriamente."

Isso significa que, se o imóvel tem mais de um proprietário (um casal, por exemplo), todos precisam assinar, mesmo que apenas um deles seja o interveniente garantidor "principal" da operação.

A assinatura do cônjuge ou companheiro também pode ser exigida. Segundo o mesmo especialista, "essa definição depende do regime de bens adotado, da data de aquisição do imóvel e da data de início do casamento ou união estável", e é analisada caso a caso pelo banco.

Documentos necessários para o interveniente garantidor

Além dos documentos pessoais e de renda de quem solicita o crédito, a pessoa proprietária do imóvel também passa por análise de crédito e precisa apresentar, em geral:

• RG e CPF legíveis.
• Comprovante de residência atualizado.
• Comprovante de estado civil.
• Ficha de autorização
• Documentos do imóvel.
• Certidões Negativas de Débitos (CND)

A exigência existe porque o banco precisa confirmar que o imóvel está livre para ser dado em garantia e que a pessoa proprietária está plenamente ciente da operação.

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Quais direitos o proprietário e o tomador têm nessa operação?

Mesmo com o imóvel em garantia, quem cede o bem e quem toma o crédito mantêm direitos importantes previstos em lei. Vale conhecer os principais antes de assinar.

• direito à informação clara sobre o Custo Efetivo Total (CET) da operação.
• direito à quitação antecipada, com desconto proporcional dos juros, sem cobrança de tarifa de liquidação antecipada para pessoa física.
• direito de manter a posse direta do imóvel (morar ou alugar) enquanto o contrato estiver em dia.
• direito a receber o saldo remanescente, se o imóvel for a leilão e a venda superar o valor da dívida atualizada.

Como evitar fraudes nesse tipo de operação?

Como envolve a confiança entre duas pessoas e, muitas vezes, um valor alto de crédito, esse tipo de operação também atrai tentativas de fraude. Alguns cuidados simples evitam boa parte dos problemas.

Verifique sempre o registro da instituição financeira no Banco Central antes de assinar qualquer documento ou repassar dados do imóvel. 

Desconfie de qualquer cobrança de taxa de "conveniência" ou "seguro" antecipada para liberar o crédito. Essa é a principal isca usada por pessoas que se passam por funcionários de bancos, correspondentes ou corretores.

É possível vender ou transferir o imóvel durante o contrato?

Sim, mas com uma condição: como o imóvel está alienado ao banco, a venda só se completa após a quitação total do saldo devedor, seja com recursos próprios da pessoa compradora, seja com um novo crédito.

Parte do valor da venda quita a dívida com o banco atual (uma operação chamada interveniente quitante) e o restante fica com a proprietária original do imóvel.

Já a transferência da titularidade, por doação, por exemplo, exige a anuência prévia da instituição financeira, já que a análise de crédito foi feita em nome de quem está no contrato.

Fiador x interveniente garantidor: tabela comparativa

Onde conseguir empréstimo com juros baixos??

Se você quer saber onde pegar empréstimo com juros baixos, especificamente para o crédito com imóvel de terceiros como garantia, a resposta está em procurar instituições especializadas nesse tipo de operação e comparar suas condições.  

O Banco Bari, por exemplo, é especialista em empréstimo com garantia de imóvel. Essa modalidade é eficaz para quem busca uma solução de como quitar dívidas, reformar e construir ou investir em um negócio, com juros baixos e longos prazos.

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Perguntas frequentes

Posso usar o imóvel de um familiar como garantia de empréstimo? 

Sim, desde que essa pessoa assine o contrato como interveniente garantidora, junto com o cônjuge, se aplicável.

Qual a diferença entre fiador e  garantidor? 

O fiador garante com o nome e o patrimônio geral; o garantidor vincula um imóvel específico, via alienação fiduciária.

O imóvel de terceiro pode ser vendido durante o contrato? 

Sim, porém o comprador deve pagar o saldo devedor total do contrato, seja com recursos próprios ou mediante a obtenção de novo crédito.

Qual a chance real de o imóvel ir a leilão? 

Baixa: segundo dados internos do Banco Bari, entre 0,8% e 1,3% dos contratos chegam efetivamente à fase de leilão.