Como funciona o crédito imobiliário?

O crédito imobiliário serve para realizar o sonho da casa própria, mas também permite que você use a sua propriedade para conseguir dinheiro com taxas reduzidas. Como isso é possível? Entenda como funciona o crédito imobiliário e quais são os diferentes tipos. 

Se você tem dúvidas sobre como funciona o crédito imobiliário, está na hora de saná-las. Afinal, essa é a oportunidade de conseguir o dinheiro que precisa e/ou comprar a sua casa própria e alcançar o sonho de milhões de brasileiros. 

Isso é o que dizem os dados. Uma pesquisa do Datafolha com o QuintoAndar mostrou que 87% dos brasileiros têm esse desejo. Tanto é que, de uma nota de 0 a 10, a média alcançada de pessoas buscando a compra de um imóvel chegou a 9,7.

Isso fez com que o total de financiamentos desse tipo concedidos em janeiro de 2022 dobrasse em relação ao mesmo período de 2021. O montante negociado chegou a R$ 11,6 bilhões.

Ao mesmo tempo, o crédito com garantia de imóvel — também chamado home equity— cresceu 13% somente em 2021. Os dados são da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Ou seja, você só precisa utilizar o crédito certo para fazer o que precisa.

Para ajudar a saber se o crédito imobiliário é confiável e qual opção é a melhor para você, criamos este post com as principais informações sobre o assunto. Então, que tal saber mais?

O que é o crédito imobiliário?

O crédito imobiliário é um termo amplo que se refere a duas possibilidades de linha de empréstimo pessoal. Uma delas é voltada para o financiamento da compra de uma casa, apartamento, lote, terreno ou qualquer outro tipo de propriedade. Outra indica o uso do imóvel como garantia de empréstimo. Entenda mais cada modalidade.

Financiamento

No caso do financiamento imobiliário, o comprador dá uma entrada e o restante é parcelado em condições previamente combinadas com a instituição financeira. Enquanto isso, o vendedor recebe o valor integral.

Toda a negociação é definida antes da assinatura do contrato. Além disso, implica uma taxa de juros, prazo de pagamento, sistema de amortização e valor da parcela. Vamos explicar melhor esses conceitos a seguir.

Por enquanto, é importante saber que tudo isso fica disposto em um contrato. Além disso, o crédito imobiliário também pode ser usado para compra de materiais de construção. 

De toda forma, o imóvel fica alienado para o banco. Ou seja, a propriedade fica em nome do banco até que a dívida seja paga completamente. Depois, o comprador, que detém a posse, pode fazer a alteração no Cartório de Registro de Imóveis.

É necessário fazer uma boa organização do orçamento para garantir o pagamento das prestações do imóvel. Por isso, é preciso investir em um bom planejamento financeiro.

Home equity

Por sua vez, no caso do empréstimo com garantia de imóvel, a propriedade é utilizada como garantia. Portanto, ela fica alienada para a instituição financeira. No período de pagamento da dívida, você ainda pode utilizar o imóvel, porque detém a posse.

No entanto, se ficar inadimplente e não houver a possibilidade de acordo, o bem poderá ser tomado pela instituição financeira. Essa é a última medida, tomada somente quando não há outras alternativas.

A vantagem do home equity é a possibilidade de contratar um empréstimo a juros baixos. Essa é uma das modalidades mais baratas do mercado. Além disso, você pode utilizar o dinheiro para qualquer finalidade. Ou seja, é a chance de:

• Pagar dívidas;
• Comprar um carro ou um segundo imóvel;
• Abrir o negócio próprio;
• Fazer um intercâmbio;
• Pagar uma faculdade.

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Como funciona a linha de crédito imobiliário?

Em qualquer uma das alternativas, o primeiro passo é fazer uma simulação no banco. Apesar de não ser a proposta concreta, essa é uma forma de saber:

• O custo total;
• Os detalhes da compra do imóvel;
• A forma de pagamento.

Tenha em mente que, no financiamento imobiliário, você precisará indicar um valor de entrada. Ainda serão solicitados dados pessoais e outras informações que ajudarão na análise.

Já no home equity, deverá sinalizar:

• Tipo de imóvel que ficará alienado, ou seja, se é casa ou apartamento residencial. Ainda é permitido usar sala ou casa comercial;
• Valor do imóvel — será conferido por uma empresa especialista. Lembre-se de que essa é apenas uma simulação;
• CEP da propriedade.

Todos esses dados serão confirmados. Ainda assim, a simulação é importante para que você tenha uma ideia de quanto vai pagar e em quais condições.

Outra vantagem é que qualquer uma dessas simulações pode ser feita totalmente online e você saberá se conseguirá cumprir as exigências, como o valor de entrada mínimo. Assim, evita-se a perda de tempo com o processo.

Você ainda precisará reunir os documentos necessários caso queira concretizar o pedido de crédito imobiliário. Verifique o que a instituição financeira exige. Alguns dos documentos mais básicos são:

• RG;
• CPF;
• Certidão de casamento, quando for o caso;
• Comprovante de renda.

Com isso em mãos, está na hora de consultar a possibilidade de contratar o crédito imobiliário. Esse é o começo oficial do seu pedido de financiamento e já deve estar de acordo com as exigências mínimas do banco.

Em seguida, vem a avaliação do imóvel. Essa medida é adotada em qualquer tipo de crédito imobiliário. A ideia é saber se a propriedade está de acordo com as exigências de qualidade. Por exemplo, se é regularizado na Prefeitura, se está em um local seguro (e não em uma área de risco) etc.

Se estiver tudo certo, a análise de crédito, do imóvel e jurídica é finalizada pelo banco. Então, o contrato é redigido, você assina e já pode se mudar para a casa própria ou receber o dinheiro em sua conta. Tudo depende da modalidade desejada.

E como funciona o crédito imobiliário para financiamento de construção? As etapas são iguais. A diferença é o uso do dinheiro para a obra. Nesse caso, a garantia é a própria casa que será construída.

Ainda é importante cumprir alguns pré-requisitos. Entre eles estão:

• Ter 3 anos ou mais de Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS);
• Não ter dois financiamentos ao mesmo tempo;
• Não estar com o nome sujo, ou seja, ele deve estar fora da lista dos órgãos de proteção ao crédito;
• Comprar um lote legalizado e apto para a obra desejada.

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Quais são os principais tipos de financiamento com crédito imobiliário?

Agora que você entendeu como funciona e como conseguir o crédito imobiliário, está na hora de saber quais são os tipos de financiamento existentes. 

Sistema Financeiro de Habitação

O SFH permite usar o saldo do FGTS para pagar a entrada e/ou amortizar o valor da dívida depois dela ser contraída. Oferece taxas de juros mais baixas.

Por outro lado, o imóvel deve ter um valor de até R$750 mil. Nos estados de São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro, assim como no Distrito Federal, o teto é de R$650 mil.

Ainda há uma restrição de financiamento. O máximo é de 90% do total do imóvel. No entanto, costuma ser menor. O comprometimento da renda mensal do comprador com o pagamento das prestações deve ser de até 30%.

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Sistema Financeiro Imobiliário

Por sua vez, o SFI é utilizado nos financiamentos que ultrapassam o limite de valor do SFH. Ainda abrange outros tipos de imóveis, como as construções específicas para finalidades comerciais.

Aqui, não há limitação de comprometimento da renda nem valor máximo para o imóvel. Porém, a taxa de juros é mais elevada. Além disso, desde 2021, o SFI também permite usar o FGTS no financiamento imobiliário.

O que é preciso para conseguir crédito imobiliário?

As explicações acima mostram que o crédito imobiliário é confiável. Então, como consegui-lo? Existem algumas dicas que ajudam a aumentar as chances de obter bons resultados. Elas são:

• Avalie o status do seu CPF. Se estiver negativado em algum órgão de proteção ao crédito, o pedido de crédito imobiliário provavelmente será negado;
• Tenha o Cadastro Positivo ativo. Ele mostra que você tem um bom histórico de crédito. Isso ajuda a conseguir o financiamento e ainda obter uma boa taxa de juros;
• Tenha uma conta no banco em que pedirá o financiamento. Estabelecer um relacionamento é essencial para conseguir melhores condições;
• Movimente a sua conta-corrente. Isso ajuda na análise bancária.

Qual a diferença entre financiamento imobiliário e crédito com garantia de imóvel?

Outra pergunta comumente feita é a diferença entre crédito com garantia de imóvel e financiamento imobiliário. Ambos são linhas de empréstimos concedidas a pessoas físicas e jurídicas. No entanto, existem pequenas diferenças quando os conceitos são aplicados a setores gerais.

O crédito com garantia de imóvel (home equity) pode ser utilizado para qualquer situação. Portanto, ele serve até para cobrir uma despesa inesperada. Porém, ele tem a especificidade de ter uma propriedade alienada. Isso não muda nada para quem contrata o empréstimo, exceto se houver inadimplência. Caso o pagamento das parcelas seja feito em dia, não há problemas.

Por sua vez, o financiamento imobiliário é utilizado na compra específica de um imóvel. Ele pode ser de diferentes tipos e consistir até em um lote sem qualquer tipo de construção. No entanto, o dinheiro só pode ser utilizado para essa aquisição ou para a obra.

LEIA MAIS: Financiamento imobiliário x crédito com garantia de imóvel: as diferenças

Com todas essas dicas, você entendeu como funciona o crédito imobiliário, certo? Agora, já pode procurar as suas opções de financiamento para realizar o sonho da casa própria.

Nesse processo, você pode contar com o Banco Bari. Conheça os detalhes do financiamento imobiliário e faça a sua simulação pelo site.