ITBI: o que é, como calcular e quem precisa pagar?

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado na compra de imóveis no Brasil, previsto no art. 156, II da Constituição Federal. A alíquota varia entre 2% e 3% sobre o valor de mercado e o pagamento é obrigatório para o registro do imóvel em cartório.

O que é ITBI?

O ITBI é a sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos, um tributo de competência municipal que incide sobre toda transferência onerosa de imóveis entre pessoas vivas. Ele está previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal de 1988 e regulamentado pelos artigos 35 a 42 do Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966).

Em termos práticos: sempre que alguém compra uma casa, apartamento, terreno ou sala comercial, precisa recolher o ITBI ao município onde o imóvel está localizado. Sem esse pagamento, o cartório de registro de imóveis não transfere a propriedade para o nome do novo dono.

O cenário atual mostra a relevância do tema. Segundo a ABRAINC em parceria com a FIPE, em 2025 o Brasil registrou aumento de 61,7% de unidades lançadas somente no primeiro trimestre em relação à 2024. Cada uma dessas transações precisou passar pelo recolhimento do ITBI antes de virar propriedade definitiva.

Como funciona o ITBI no Brasil?

A cobrança do ITBI segue uma lógica específica: cada município define sua própria legislação, alíquota e regras de isenção. Isso significa que o imposto pago em São Paulo pode ser diferente do cobrado em Curitiba ou Salvador, mesmo para imóveis de valor parecido.

O fato gerador do tributo é a transmissão onerosa do bem, ou seja, qualquer negócio em que o imóvel muda de dono mediante pagamento. Estão dentro dessa categoria a compra e venda, a permuta, a dação em pagamento e a cessão de direitos. Já a transmissão por herança não gera ITBI: nesse caso, o imposto cobrado é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), de competência estadual.

A responsabilidade pelo pagamento, na maioria dos municípios, é do comprador do imóvel. O recolhimento precisa acontecer antes da lavratura da escritura pública e do registro definitivo no cartório de imóveis.

Quanto custa o ITBI? Alíquotas nas principais capitais

A alíquota do ITBI varia conforme o município, normalmente entre 2% e 3% sobre o valor de mercado do imóvel. Veja a tabela com as principais capitais:

Para imóveis adquiridos pelo programa Minha Casa Minha Vida, muitos municípios oferecem descontos significativos. Em alguns casos, há isenção total para famílias com renda inferior a três salários mínimos, desconto de 90% para renda entre três e seis salários mínimos e 80% para a faixa entre seis e dez salários mínimos.

Como calcular o valor do ITBI para um imóvel residencial?

O cálculo do ITBI segue uma fórmula simples:

Valor do ITBI = Base de cálculo x Alíquota municipal

A base de cálculo é o ponto mais importante da conta. Por decisão do Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113 (REsp 1.937.821-SP, julgado em fevereiro de 2022), a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada ao IPTU nem ao valor venal de referência arbitrado unilateralmente pela prefeitura.

Na prática, o valor declarado pelo comprador tem presunção de veracidade. Se o município discordar, precisa abrir um processo administrativo formal para contestar.

Exemplo prático: como calcular o ITBI na compra de um apartamento

Imagine que você vai comprar um apartamento em São Paulo por R$ 600.000,00, à vista, sem financiamento pelo SFH. O cálculo fica assim:

R$ 600.000,00 x 3% = R$ 18.000,00 de ITBI

Agora vamos a um segundo exemplo, em Curitiba, com um apartamento de R$ 450.000,00:

R$ 450.000,00 x 2,7% = R$ 12.150,00 de ITBI

Se o mesmo apartamento for financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação em São Paulo, com R$ 120.968,00 sendo a parcela financiada dentro do limite SFH e o restante pago com recursos próprios, a conta combina duas alíquotas: 0,5% sobre o valor financiado e 3% sobre o valor restante.

Para conferir a referência usada pelo município, vale consultar o valor venal do imóvel no portal da prefeitura. Ele serve como parâmetro de comparação, mas não pode ser imposto automaticamente como base de cálculo.

Quais documentos são necessários para pagar o ITBI?

Para emitir a guia e recolher o tributo, o comprador precisa reunir uma documentação básica que costuma ser exigida pela maioria das prefeituras:

• Documento de identidade e CPF do comprador e do vendedor.
• Contrato de compra e venda assinado pelas partes.
• Matrícula atualizada do imóvel emitida pelo cartório de registro de imóveis.
• Comprovante do valor de venda (proposta, contrato ou laudo).
• Carnê ou identificação do IPTU do imóvel.
• Quando houver financiamento: cópia do contrato bancário ou da instrução de financiamento.

Com esses documentos em mãos, o comprador acessa o portal da prefeitura ou comparece a um posto de atendimento para gerar a guia de recolhimento. Após o pagamento, o comprovante é apresentado no cartório junto com os demais documentos para a lavratura da escritura e o registro de imóvel definitivo.

ITBI, escritura e registro: a ordem correta dos pagamentos

Uma dúvida comum de quem está comprando o primeiro imóvel é entender em qual momento cada custo aparece. A ordem cronológica é:

Primeiro vem o ITBI: o comprador gera a guia na prefeitura e paga o tributo. Em seguida, vem a escritura pública, lavrada em cartório de notas, que formaliza juridicamente o negócio. Por último, o registro: o documento é levado ao cartório de registro de imóveis, que efetiva a transferência da propriedade.

Sem essa sequência completa, o comprador não se torna oficialmente proprietário, mesmo que tenha quitado o valor do imóvel. Por isso, planejar esses custos é parte essencial de qualquer aquisição.

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Perguntas frequentes

Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor? 

Na grande maioria dos municípios brasileiros, o ITBI é de responsabilidade do comprador, conforme define a lei municipal de cada cidade.

Qual a diferença entre ITBI e IPTU? 

O ITBI é cobrado uma única vez, na compra do imóvel. Já o IPTU é anual e incide sobre a propriedade durante todos os anos de posse.

É possível parcelar o ITBI? 

Sim, várias prefeituras permitem o parcelamento, mas o número de parcelas e as condições variam conforme o município e o valor do imóvel.

O ITBI é obrigatório em compra financiada? 

Sim. Mesmo em financiamento bancário, o ITBI precisa ser recolhido, embora muitos municípios apliquem alíquotas reduzidas para operações dentro do SFH.

O que acontece se eu não pagar o ITBI? 

Sem o recolhimento, o cartório não registra a transferência. O comprador continua sem ser oficialmente o dono do imóvel e fica sujeito a juros, multa e até execução fiscal pelo município.

Por: Ktchili Silva | Analista de Marketing do Bari e Especialista em Conteúdo e SEO