SFH e SFI: entenda as diferenças entre os tipos de financiamentos imobiliários

Você está pensando em financiar um imóvel e se deparou com siglas como SFH e SFI? Entender a diferença entre esses sistemas faz toda a diferença na hora de escolher a melhor opção de financiamento para a sua situação e evitar surpresas no contrato. 

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) são as principais modalidades para quem deseja comprar a casa própria ou investir em imóveis. Apesar de ambos serem recursos da linha de crédito SBPE, sigla para Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, cada método tem regras, limites e condições que impactam diretamente nas taxas de juros. 

Se você ainda não conhece esses tipos de financiamentos, mas quer aproveitar as condições de um crédito imobiliário, continue a leitura deste artigo para entender o que é SFI e SFH, suas diferenças, indicações e, claro, qual delas é a melhor opção para você. Acompanhe!

SFH: o que é e como funciona

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um programa criado pelo governo para auxiliar as pessoas a comprarem a casa própria. Ele é um financiamento na linha de crédito SBPE, uma das principais fontes de recursos usadas pelos bancos para conceder financiamentos imobiliários no Brasil, que possibilita o acesso a um conjunto de condições que facilitam o crédito para quem quer comprar um apartamento ou uma casa para morar.

O SFH funciona da seguinte forma:

• O imóvel precisa ter um valor máximo que varia conforme a cidade ou estado (por exemplo, em muitos lugares, o limite é de R$ 1,5 milhão).
• A pessoa pode usar o saldo do FGTS para ajudar a pagar.
• Os juros costumam ser mais baixos do que em outros tipos de financiamento.
• É voltado principalmente para quem quer comprar o primeiro imóvel ou imóveis mais baratos.

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SFI: o que é e como funciona

Já o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que também faz parte do crédito SBPE, foi criado para quem quer financiar imóveis que não se encaixam nas regras do SFH. Isso inclui propriedades mais caras ou crédito para empresas, por exemplo.

Desse modo, no SFI:

• Não existe limite de valor para o imóvel, então, é possível financiar imóveis de alto padrão.
• Não é possível usar o FGTS.
• As taxas de juros são livres, ou seja, os bancos podem definir como quiserem, por isso, podem ser mais altas que no SFH.
• Serve tanto para pessoas físicas (indivíduos) quanto para empresas.

Diferenças entre SFH e SFI: vantagens e desvantagens

Para esclarecer melhor as diferenças entre os dois tipos de financiamento, elencamos a seguir, as vantagens e desvantagens dos métodos SFH e SFI, para lhe ajudar, caso esteja em um processo de compra de imóvel.

SFH

Vantagens

• Juros mais baixos.
• Segundo a lei SFH, permite uso do FGTS na negociação, facilitando a compra.
• Proteção maior por regras do governo (como limites para evitar abusos).

Desvantagens

• Limite no valor do imóvel, que pode não ser suficiente em grandes cidades.
• Mais burocrático, por seguir regras do governo.

SFI

Vantagens

• Não há limite para o valor do imóvel.
• Mais flexível para imóveis comerciais ou de alto padrão.
• Único caminho para quem precisa financiar valores acima do teto do SFH.

Desvantagens

• Os juros podem ser mais altos, pois não têm limite regulado.
• Não permite usar o FGTS.
• Menor proteção regulatória, pois as condições variam conforme cada banco.

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Qual o melhor tipo de financiamento: SFH ou SFI?

Não existe um tipo de crédito imobiliário que seja melhor entre SFH e SFI, porque tudo depende do imóvel que você deseja adquirir. 

O SFH costuma ser mais indicado para quem vai comprar o primeiro imóvel para morar, principalmente porque ele oferece juros baixos e permite o uso do FGTS, além de outras vantagens.

Porém, se você deseja comprar um imóvel mais caro, ou precisa investir em salas comerciais para a sua empresa, por exemplo, o SFI é a melhor opção, por ser mais flexível e atender a quem precisa de um valor maior.

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Como saber se um contrato é SFH ou SFI?

Se você já comprou um imóvel financiado, mas não sabe se ele foi feito pela modalidade SFH ou SFI, saiba que há alguns métodos rápidos que você pode consultar para descobrir. 

A primeira forma é conferir o contrato do financiamento que você fez com o banco. Geralmente, o próprio documento menciona de forma clara qual sistema está sendo usado - normalmente, logo nas primeiras páginas, em uma cláusula que identifica o tipo de operação. 

Além disso, você também pode pensar em como foram as condições do seu financiamento: se o imóvel financiado tem valor dentro do limite do SFH (por exemplo, até R$ 1,5 milhão), se houve uso do FGTS, e se as taxas de juros estão dentro do limite legal (até 12% ao ano), é quase certo que o contrato seja do tipo SFH.

Mas se o imóvel ultrapassou esse valor, não houve uso de FGTS e os juros são definidos livremente pelo banco, o contrato provavelmente segue as regras do SFI. 

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Após conferir esse guia sobre SFH e SFI, agora que você conhece as diferenças, vantagens e para quem cada método é indicado, fica mais fácil escolher o financiamento que melhor se encaixa nos seus objetivos, não é mesmo?

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