O empréstimo com garantia de imóvel, também chamado de Home Equity, permite usar uma casa, apartamento ou terreno como garantia real para liberar crédito de até 60% do valor do bem, com taxas a partir de 1,09% a.m. + IPCA e prazos de até 240 meses, sem exigir comprovação de finalidade para o dinheiro. Uma modalidade de crédito que usa um imóvel do tomador como garantia real (por meio da alienação fiduciária) para viabilizar taxas de juros menores e prazos mais longos de pagamento.

Ao longo deste guia, você vai entender como funciona o empréstimo com garantia de imóvel, quem pode contratar, quais são as taxas e os prazos praticados e por que o Banco Bari é uma referência nessa modalidade.

O que é empréstimo com garantia de imóvel?

O empréstimo com garantia de imóvel é uma modalidade de crédito em que o tomador oferece uma casa, apartamento ou terreno como garantia real do pagamento da dívida. Essa garantia é formalizada por um instrumento jurídico chamado alienação fiduciária, previsto na Lei nº 9.514/97.

Na prática, isso significa que a propriedade do imóvel é transferida em caráter fiduciário ao banco durante a vigência do contrato, enquanto o tomador continua morando ou usando o bem normalmente. Se todas as parcelas forem pagas, a propriedade plena volta ao cliente ao final do contrato.

No caso específico da linha de crédito do Banco Bari, essa base legal é complementada pela Lei nº 13.476/17, que dá segurança jurídica para operações de crédito com garantias flutuantes. O Código Civil atua de forma complementar para as questões contratuais gerais. Afirma Mateus Vargas Fogaça, especialista em regulamentação do Bari. 

 

É importante destacar que o empréstimo com garantia de imóvel é diferente de outras modalidades que também usam bens como lastro, como o empréstimo com garantia de terreno, veículo ou o empréstimo com garantia de investimentos. Aqui, o imóvel é que sustenta toda a operação, o que costuma resultar em condições ainda mais vantajosas, já que a garantia tem maior liquidez e valor de mercado.

O cenário do empréstimo com garantia de imóvel no Brasil

O empréstimo com garantia de imóvel vive um momento de expansão consistente no Brasil. Segundo Gustavo Caciatori, COO do Bari e especialista em empréstimo com garantia de imóvel, o mercado cresceu 20% em 2025, e a expectativa é de manter ritmo igual ou levemente superior em 2026, mesmo com a Selic em patamares elevados.

"Em tempo de elevada taxa de juros, os clientes acabam se abrindo a opções de crédito anteriormente desconhecidas, desde que mais baratas", afirma Gustavo Caciatori, COO do Bari.

Esse crescimento também é acompanhado por uma mudança cultural na forma como o brasileiro encara o próprio patrimônio. Segundo o executivo, o conceito de "último recurso", historicamente associado ao uso do imóvel como garantia, está sendo substituído por uma visão de uso inteligente do patrimônio.

"Hoje já é maior o número de clientes que procuram este produto para investimentos do que para troca de dívidas mais caras", afirma Caciatori.

Ainda há muito espaço para crescer: segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), divulgados em maio de 2026, o volume da modalidade, também chamada de Home Equity, somou R$ 3,166 bilhões apenas no primeiro trimestre de 2026. O valor representa alta de 25,83% frente ao mesmo período de 2025 e o maior já registrado para o período.

No Banco Bari, esse crescimento também aparece na prática: a carteira de Home Equity do banco cresceu 36% em 2025 frente a 2024, atingindo R$ 1,34 bilhão, dentro de uma carteira de crédito total de R$ 2,12 bilhões.

Caciatori reforça esse potencial ao comparar o Brasil a mercados mais maduros: "atualmente, o Brasil utiliza menos de 1% do valor dos imóveis quitados como lastro para crédito, enquanto em mercados maduros esse número supera 10%".

Como funciona o empréstimo com garantia de imóvel na prática?

O funcionamento do empréstimo com garantia de imóvel pode ser resumido em quatro  etapas centrais: simulação, avaliação do bem, formalização da garantia e liberação do crédito. Entenda cada uma delas a seguir.

Simulação online 

Você precisará informar o valor estimado do seu imóvel e a quantia que deseja captar. No Banco Bari, é possível solicitar até 60% do valor do bem. O simulador de empréstimo calcula automaticamente as parcelas baseadas em taxas competitivas, a partir de 1,09% a.m. + IPCA, que figuram entre as menores do mercado brasileiro.

Avaliação do imóvel e definição do LTV

Antes de qualquer aprovação, o imóvel passa por uma avaliação técnica do imóvel, feita por uma empresa especializada, que define o valor de mercado do bem. A partir desse valor, calcula-se o LTV (Loan to Value), ou seja, o percentual do valor do imóvel que pode ser liberado como crédito.

No mercado brasileiro, esse percentual costuma variar entre 50% e 60% do valor de avaliação. No Banco Bari, o cliente pode acessar até 60% do valor do imóvel dado em garantia, conforme explica o especialista em regulamentação do banco.

Alienação fiduciária: a garantia registrada em cartório

Depois da avaliação, o imóvel passa por um processo de alienação fiduciária, registrado diretamente na matrícula do bem no Cartório de Registro de Imóveis. Esse registro é o que garante ao banco o direito de retomar o imóvel apenas em caso de inadimplência prolongada, e nunca de forma antecipada ou automática.

Liberação do crédito na conta do cliente

Com a documentação aprovada e o contrato assinado (processo que pode ser feito de forma 100% digital em instituições especializadas), o valor é liberado diretamente na conta do cliente. No Banco Bari, esse prazo costuma ser de poucos dias úteis após a assinatura, e o cliente ainda pode ter uma carência de até 6 meses para iniciar o pagamento das parcelas, dependendo da linha contratada.

Quais são os critérios para aceitação de imóveis no empréstimo?

O imóvel de garantia é o que torna o empréstimo mais seguro para a instituição financeira. Por isso, para a sua propriedade ser aceita nessa linha de crédito, ela passará por uma avaliação baseada em alguns critérios principais dos bancos, que costumam ser: documentação, localização e estado físico do imóvel.

Condições legais e de documentação do imóvel

Este é o ponto de partida. Sem a documentação em ordem, a avaliação do imóvel não avança. Esses costumam ser os arquivos solicitados:

• Matrícula do imóvel: o imóvel deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis e possuir uma matrícula atualizada. É nesse documento que constam todas as informações legais da propriedade, como sua história, responsáveis anteriores e possíveis débitos.
• Ausência de pendências: não pode haver dívidas de IPTU, condomínio ou outras pendências judiciais relacionados à propriedade. O imóvel deve estar livre de qualquer tipo de débito que possa dificultar uma futura venda.
• Habite-se e planta: a documentação que atesta que o imóvel foi construído dentro das normas legais da prefeitura (Habite-se) e sua planta também são essenciais.

Localização e valor de mercado

A localização é um fator determinante para a aceitação do empréstimo com imóvel, pois influencia diretamente seu valor e sua liquidez (a facilidade de ser vendido):

• Áreas urbanas: geralmente, os bancos preferem imóveis localizados em áreas urbanas, com acesso à infraestrutura básica (asfalto, saneamento, energia) e próximos a serviços essenciais, como escolas, hospitais e comércios. Isso garante que a propriedade terá um bom valor de mercado.
• Valor de avaliação: o valor do empréstimo será um percentual do valor de mercado que o banco avaliar. Para isso, a instituição envia uma pessoa especialista para verificar se o imóvel é realmente compatível com o mercado da região.

Condições físicas e estruturais

Mesmo que a documentação esteja em ordem, o imóvel precisa estar em boas condições físicas para ser aceito. O imóvel deve estar habitável e em bom estado de conservação, sem grandes problemas estruturais, como rachaduras, vazamentos e problemas elétricos graves, que possam comprometer seu valor de mercado.

Tipos de imóveis aceitos no empréstimo com garantia

Embora a maioria das instituições financeiras aceite uma variedade de propriedades como garantia, existem alguns tipos de imóveis que são mais comuns e, por isso, possuem um processo de aprovação mais rápido e direto. Confira abaixo quais são!

1. Casas e apartamentos residenciais

Estes são, de longe, os tipos de imóveis mais aceitos. Eles são a forma mais segura de garantia para os bancos, pois possuem um mercado de compra e venda muito ativo.

Para aprovação, o imóvel deve estar com as contas em dia, habitável e com toda a documentação de construção e propriedade em ordem. Ele pode ser uma casa, um sobrado ou um apartamento em prédio residencial.

2. Imóveis comerciais

Propriedades com finalidade comercial, como salas, escritórios, lojas e até pequenos galpões, também podem ser aceitas como garantia.

Aqui, a localização e a finalidade comercial do imóvel são os principais pontos de análise. A instituição financeira avalia o potencial de valorização e, em alguns casos, a possibilidade de renda com aluguel.

3. Terrenos

A aceitação de terrenos é bem mais restrita e menos comum do que a de imóveis já construídos. Apesar da maioria das instituições financeiras não aceitarem terrenos não edificados como garantia, existem alguns bancos que avaliam a situação.

Quando aceitos, geralmente são terrenos localizados em condomínios residenciais ou em áreas urbanas de alta valorização. Mas, o percentual do valor de empréstimo sobre o valor do terreno costuma ser mais baixo do que o de uma casa ou apartamento.

*Imóveis rurais, operacionais/industriais, imóveis rurais, ou imóveis com função social (ONGs) NÃO são aceitos. 

Vantagens do empréstimo com garantia de imóvel

Colocar um imóvel como garantia muda completamente as condições de crédito disponíveis. Conheça as principais vantagens dessa modalidade.

1. Taxas de juros baixas. Por ser uma garantia real, o risco para a instituição financeira cai bastante, o que se reflete em taxas de juros mensais bem menores do que em linhas de crédito sem garantia. O empréstimo com garantia de imóvel do Banco Bari possui taxas a partir de  1,09% a.m. + IPCA, uma das mais competitivas do país.
2. Prazos de pagamento longos. Parcelamentos de até 240 meses ajudam a manter o valor da prestação dentro do orçamento mensal.
3. Valores de crédito mais altos. O acesso a até 60% do valor do imóvel viabiliza projetos de maior porte, como reformas, expansão de negócios ou reorganização de dívidas.
4. Liberdade total de uso do dinheiro. Diferente de financiamentos com finalidade específica, o empréstimo com garantia de imóvel permite usar o valor liberado como o cliente preferir, sem prestar contas ao banco.
5. Permanência no imóvel. O tomador continua morando no bem ou pode até alugá-lo, já que a alienação fiduciária não retira o direito de posse enquanto o contrato estiver em dia.
6. Carência de até 6 meses para começar a pagar. 

Quando vale a pena solicitar um empréstimo com garantia de imóvel?

Por envolver valores mais altos, o empréstimo com garantia de imóvel é indicado para objetivos financeiros relevantes, e não para despesas do dia a dia. As finalidades mais comuns entre quem contrata essa modalidade incluem:

• Consolidar dívidas caras, como as do cartão de crédito e do cheque especial em uma única parcela com juros menores;
• Investir no próprio negócio ou em novos projetos;
• Reformar, ampliar ou construir um imóvel;
• Reorganizar as finanças com uma única parcela mais barata no lugar de várias dívidas caras;
• Cobrir despesas inesperadas de alto valor.

Segundo dados internos do Banco Bari, a quitação de dívidas foi a principal motivação para 60% dos clientes que buscaram o empréstimo com garantia de imóvel nos últimos dois anos, o que reforça o papel dessa modalidade como ferramenta de reorganização financeira, e não como um agravante do endividamento.

Dicas para ter aprovação em um empréstimo pessoal com garantia de imóvel

Agora que você já sabe como funciona o empréstimo com garantia de imóvel e os principais critérios de aceitação, o passo mais importante é a preparação. No Banco Bari, como especialistas nesta modalidade de crédito, sabemos que a aprovação depende de uma série de fatores.

Por isso, separamos algumas dicas para te ajudar a se preparar e aumentar suas chances de ter o empréstimo aprovado. Confira!

Dica 1: mantenha a documentação em dia

A documentação é a etapa mais crítica. Antes mesmo de iniciar a busca por crédito, confira se a matrícula do seu imóvel está atualizada e que não há pendências de IPTU, condomínio ou outras dívidas. Ter todos os arquivos organizados e sem erros agiliza a análise de crédito e demonstra sua responsabilidade.

Dica 2: cuide do seu histórico de crédito

Embora o empréstimo seja garantido por um bem, a instituição financeira ainda avalia o seu histórico de crédito para entender seu comportamento como uma pessoa pagadora. 

Por este motivo, mantenha suas contas em dia, evite o superendividamento e procure não ter o nome sujo. Um bom histórico de crédito pode até mesmo influenciar nas taxas de juros oferecidas.

Leia também: Como limpar o nome? Dicas de organização e boas práticas financeiras

Dica 3: faça pequenas manutenções no imóvel

Durante a avaliação, o estado de conservação do seu imóvel será analisado. Por isso, vale a pena investir em pequenas reformas e manutenções, como melhorar uma pintura descascada, consertar vazamentos ou realizar reparos básicos. No caso do empréstimo com garantia de imóvel, melhores taxas e condições podem ser obtidas, por transmitir cuidado e segurança para a instituição.

Empréstimo com garantia e inadimplência

Antes de qualquer medida mais drástica, o Banco Bari mantém uma equipe especializada em pós-venda para buscar a renegociação e o reequilíbrio financeiro da operação, evitando a execução da garantia sempre que possível.

Quando a inadimplência persiste, o processo de execução da garantia no empréstimo com garantia de imóvel é extrajudicial (feita via Cartório) e só ocorre após tentativas de cobrança amigável do crédito. Em alguns casos pode envolver a compra do bem.

Apesar do processo existir, ele é pouco frequente na prática: a taxa de contratos que efetivamente chegam à fase de leilão do imóvel fica entre 0,8% e 1,3% do total de operações, segundo dados internos do Banco Bari.

Como se proteger de fraudes no empréstimo com garantia de imóvel

Matheus Fogaça, Diretor Jurídico do Bari e Especialista em regulamentação orienta que antes de contratar, verifique se a instituição financeira possui registro ativo no Banco Central. Fique atento também a qualquer cobrança antecipada de taxas de "conveniência" ou "seguro" para liberar o crédito: essa é a principal fraude aplicada nessa modalidade, geralmente por pessoas que se passam por funcionários de bancos, correspondentes bancários ou corretores de imóveis.

Por que escolher o Banco Bari para o seu empréstimo com garantia de imóvel

O Banco Bari é especializado em empréstimo com garantia de imóvel, e não trata a modalidade como um produto secundário, como costuma acontecer em bancos de varejo. Essa especialização se traduz em resultados consistentes: a carteira de Home Equity do banco cresceu 36% em 2025 em relação a 2024, atingindo R$ 1,34 bilhão, dentro de uma carteira de crédito total de R$ 2,12 bilhões.

O banco também reporta lucro líquido de R$ 56,4 milhões e um Índice de Basileia de 21,5%, bem acima dos mínimos regulatórios exigidos no Brasil, o que reforça a solidez da instituição. Esse desempenho sustenta o rating A-.br com perspectiva positiva atribuído pela Moody's, reafirmando que o Bari é confiável para operações de médio e longo prazo.

Na prática, essa especialização aparece em diferenciais como a taxa a partir de 1,09% a.m. + IPCA, o LTV de até 60% do valor do imóvel, a ausência de venda casada de outros produtos para reduzir a taxa e a possibilidade de amortizar prazo ou prestação de acordo com a necessidade do cliente.

O caminho para solicitar o crédito costuma seguir três passos simples:

1. Simulação online: o cliente simula valores, taxas e prazos disponíveis para o seu perfil, sem compromisso.
2. Análise e contato especializado: uma pessoa da equipe Bari entra em contato para orientar sobre a documentação necessária e conduzir a análise de crédito do cliente e do imóvel.
3. Assinatura e liberação: após a aprovação, o contrato é assinado (também de forma digital) e o valor é liberado na conta em poucos dias úteis.

Se você já entendeu como funciona o empréstimo com garantia de imóvel e quer transformar seu patrimônio em uma ferramenta de conquista, o próximo passo é simular suas condições. Simule agora seu empréstimo com garantia de imóvel no Banco Bari e descubra, sem compromisso, o valor, a taxa e o prazo disponíveis para o seu imóvel.

Perguntas frequentes

1.Qual é a taxa do empréstimo com garantia de imóvel no Banco Bari? 

A taxa é a partir de 1,09% a.m. + IPCA, entre as mais competitivas do mercado nacional para essa modalidade.

2. Quanto posso pegar de empréstimo com garantia de imóvel? 

Em geral, até 60% do valor de avaliação do imóvel oferecido em garantia, conforme a análise de crédito. 

No Banco Bari, por exemplo, você pode utilizar seu imóvel como garantia para ter acesso de R$30.000 até R$ 10 milhões de crédito, com taxas de juros baixas e até 20 anos para pagar. E você ainda tem até 6 meses para começar a pagar. Esse é o caminho mais rápido e seguro para quem precisa de crédito com flexibilidade e custo reduzido.

3. É possível fazer empréstimo com garantia de imóvel ainda financiado? 

Sim. Caso o imóvel ainda tenha um financiamento em andamento, a operação pode ser na modalidade de interveniente quitante.

Nesse segundo caso, o Banco Bari quita a dívida existente na outra instituição no mesmo momento em que registra o novo contrato de empréstimo com garantia de imóvel financiado, liberando a diferença do crédito para o cliente.

Como no exemplo a seguir: se você tem um financiamento com saldo devedor de R$ 20 mil em outro banco e o imóvel é avaliado em R$ 100 mil, por exemplo, o Banco Bari quita sua dívida anterior e libera a diferença, ou seja, até R$ 40 mil (considerando o teto de 60%) para você usar como quiser.

4. Quem tem nome negativado pode contratar empréstimo com garantia de imóvel? 

Sim, a aprovação depende da análise conjunta de renda, imóvel e histórico, e não apenas da pontuação de crédito.

5. É possível ter mais de uma pessoa para compor a renda para avaliação?

Sim, por ter mais de uma fonte de renda, a aprovação de empréstimo com garantia de imóvel, também conhecido como home equity, costuma ser mais rápida. O Banco Bari permite a composição de renda com outras pessoas - não precisam ser parentes nem morar na mesma casa.

6. O imóvel usado como garantia tem que ser de minha propriedade?

Não. O imóvel dado como garantia pode ser de qualquer pessoa, ela será chamada de interveniente garantidora ou devedora solidária, uma vez que ela fará uma espécie de “empréstimo de imóvel” para você utilizar como garantia na sua solicitação.

Neste caso, será necessário apresentar alguns documentos e realizar procedimentos específicos, já que a pessoa será incluída no contrato como responsável financeira pela dívida também. Como os dados dela (e do imóvel) serão analisados, a proprietária do imóvel, obviamente, precisa estar ciente de toda a negociação.

7. Mesmo com o imóvel de garantia, preciso comprovar renda?

Sim, é necessário comprovar que você terá a renda necessária para pagar as parcelas do empréstimo, já que o imóvel é apenas uma garantia. Logo, você deve apresentar o extrato de movimentações bancárias, holerite ou imposto de renda para a análise de crédito.

8. É possível usar o mesmo imóvel como garantia de uma 2ª operação?

Não. O imóvel pode ser usado como garantia em apenas uma operação, pois, se um empréstimo não for pago e o imóvel for tomado, não existe a possibilidade de outro banco tê-lo como garantia também. Porém, o imóvel pode ser utilizado para outras finalidades, como veremos na sequência.

9. Posso vender o imóvel usado como garantia? 

Sim, é possível vender seu imóvel enquanto o mesmo estiver como garantia de um empréstimo. Porém, é preciso seguir dois passos imprescindíveis para realizar a venda: 

• 1° passo: você deve deixar claro ao comprador ou compradora que parte do valor terá que ser usada para quitar a dívida com o banco, a qual tem como garantia o próprio imóvel.
• 2° passo: a pessoa compradora deve assumir e quitar o saldo devedor e esperar que o banco dê baixa na alienação fiduciária. Após esse procedimento, se necessário, ela pagará o restante do valor do imóvel para o proprietário ou proprietária e passará a propriedade para o seu nome.

É importante que ambas as partes envolvidas na venda tenham o auxílio de profissionais capacitados para garantir que todos os processos estejam corretos. Vale ressaltar que, de nenhuma forma, a pessoa devedora conseguirá vender a propriedade sem antes quitar o seu débito com o banco.