Quando pesquisamos sobre o empréstimo com garantia de imóvel: como fazer, qual banco ou instituição financeira escolher e outras informações relacionadas, também é importante se atentar aos riscos e cuidados que esse tipo de crédito pode trazer. Afinal, assim como qualquer outro empréstimo, você terá direitos e deveres.
Por isso, antes de assinar o contrato, é essencial saber como fazer empréstimo com garantia de imóvel ?do jeito certo e entender o que está em jogo, como, por exemplo, a perda da propriedade por inadimplência. Continue a leitura deste artigo para saber mais!
O que é empréstimo com garantia de imóvel?
O empréstimo com garantia de imóvel, também conhecido no mercado como home equity, é uma modalidade de crédito na qual você utiliza um imóvel, como uma casa, apartamento ou sala comercial, para assegurar o pagamento das parcelas.
Legalmente, essa operação é estruturada por meio da alienação fiduciária, regulamentada pela Lei n.º 9.514, de 1997. Por conta dela, os bancos e outras instituições financeiras têm mais segurança e, como consequência, oferecem juros mais baixos e longos prazos de pagamento.
O destaque também vai para a flexibilidade dessa modalidade, já que o valor liberado pode ser usado para qualquer objetivo: organizar a vida financeira ou reformar a casa, por exemplo.
Leia também: Crédito com garantia de imóvel — entenda como funciona e quando vale a pena
Quais os riscos de fazer empréstimo com garantia de imóvel??
Apesar de ser uma das linhas de crédito mais vantajosas do mercado, o empréstimo com garantia de imóvel envolve alguns riscos. Entenda melhor a seguir:
Alienação fiduciária
Como mencionado, ao assinar o contrato, você transfere temporariamente a propriedade do seu imóvel para o banco ou instituição financeira escolhida.
Embora você mantenha o direito de uso (posse direta), o imóvel fica legalmente vinculado à dívida. Isso significa que o bem não está somente dado em garantia, mas sim alienado à empresa até que o empréstimo seja totalmente quitado.
No entanto, vale reforçar que o processo de retomada do imóvel só ocorre em último caso, após diversas tentativas de contato e renegociação. O objetivo das instituições financeiras sérias é encontrar uma solução amigável, não tomar o imóvel da pessoa solicitante.
Inadimplência
Como informado, o risco da alienação fiduciária só se concretiza em caso de inadimplência, ou seja, o não pagamento das parcelas. Um contrato de crédito com imóvel como garantia é um compromisso de longo prazo, muitas vezes de 15 ou 20 anos.
Por isso, o desafio aqui é a imprevisibilidade do futuro. Perda de emprego, emergências de saúde ou uma crise econômica podem afetar drasticamente sua capacidade de pagamento. Antes de qualquer medida legal, a instituição buscará renegociar, propor novos prazos e ajustar as condições para evitar a execução da garantia.
Leilão extrajudicial
Uma vez que o banco consolida a propriedade do imóvel devido à inadimplência não resolvida, o próximo passo é o leilão extrajudicial. Este é o risco final: a perda efetiva do seu bem.
A lei determina que o banco ou a instituição financeira deve realizar leilões públicos para vender o imóvel e quitar a dívida. O processo geralmente segue duas etapas:
- Primeiro leilão: o imóvel é ofertado pelo valor de avaliação estipulado em contrato (geralmente o valor do laudo feito na contratação).
- Segundo leilão: se não houver lances no primeiro, um segundo leilão é realizado, geralmente por um valor menor, que deve ser, no mínimo, o valor total da dívida, incluindo, juros, multas, impostos e despesas do leilão.
Se o imóvel for arrematado, o valor é usado para pagar a dívida. Se o valor da arrematação for superior ao total da dívida, o banco ou a instituição financeira são obrigados por lei a devolver a diferença a você.
Empréstimo com imóvel de garantia de terceiros
Um risco adicional, muitas vezes esquecido, é o de usar um imóvel de terceiros como garantia, por exemplo, a casa de uma pessoa da família.
Nesse cenário, o risco financeiro é transferido. Se você ficar inadimplente, quem corre o risco legal de perder o imóvel é a pessoa proprietária, ou seja, quem que cedeu o bem em garantia.
Leia também: Etapas de contratação do home equity
Principais cuidados ao contratar um empréstimo com imóvel em garantia
Antes de começar a separar seus documentos para empréstimo com garantia de imóvel, abaixo, você confere alguns cuidados importantes para não sofrer com os riscos que apresentamos anteriormente:
1. Comprometimento dos pagamentos
O cuidado mais importante é a análise honesta da sua capacidade de pagamento. Contratos de empréstimo com garantia são longos. Então, considere que sua vida financeira pode mudar nesse período. Você pode trocar de emprego, ter novas despesas ou enfrentar imprevistos.
A nossa dica é: não comprometer mais do que 30% da sua renda mensal com o pagamento de dívidas. Antes de assinar o contrato, faça uma simulação realista e verifique se a parcela do empréstimo, somada a outras contas que você possa ter, se encaixa nesse limite.
2. Reserva de emergência
Esta pode ser sua principal saída contra o risco de inadimplência. A reserva de emergência é um valor guardado especificamente para cobrir seus custos de vida em caso de imprevistos, como a perda de emprego ou uma emergência médica.
Sem uma reserva, o primeiro imprevisto financeiro pode levar diretamente ao atraso das parcelas. Então, antes de contratar o empréstimo com garantia, o ideal é que você já possua uma reserva de emergência sólida (equivalente de 6 a 12 meses do seu custo de vida).
3. Custo Efetivo Total (CET)
Não compare propostas de empréstimo olhando apenas a taxa de juros anunciada. O valor que realmente importa é o Custo Efetivo Total (CET), que engloba todos os custos da operação, como:
- taxa de juros;
- seguros obrigatórios (MIP — Morte e Invalidez Permanente e DFI — Danos Físicos ao Imóvel);
- taxas de administração;
- taxa de avaliação do imóvel;
- custos de cartório (se financiados).
Leia também: Conheça as diferenças entre financiamento imobiliário e empréstimo com garantia de imóvel
4. Baixa avaliação do imóvel
O valor do empréstimo será um percentual (geralmente 50% a 60%) do valor de avaliação do seu imóvel. E quem define esse valor é o banco ou a instituição financeira, por meio de uma empresa de laudo técnico.
Com isso, o valor do banco pode ser menor do que o montante esperado, pois quem avalia usa critérios técnicos e conservadores, focando na liquidez (facilidade de venda em um leilão).
Desse modo, tenha expectativas realistas. Se você espera R$ 500 mil pelo seu imóvel no mercado, o laudo do empréstimo pode vir em R$ 400 mil, por exemplo.
5. Juros pré-fixados ou pós-fixados
É importante entender como sua dívida será corrigida ao longo dos anos:
- Pré-fixados: a taxa de juros é definida no início (ex: 1,5% a.m.) e não muda. Você tem total previsibilidade de quanto vai pagar.
- Pós-fixados (indexados): a taxa é composta por uma parte fixa + um indexador variável, sendo o IPCA (índice oficial da inflação) o mais comum.
Assim, ao optar por um contrato atrelado ao IPCA, você assume o risco da inflação. Se a inflação disparar, o valor da sua parcela e o seu saldo devedor total podem aumentar drasticamente, tornando a dívida mais cara do que o previsto.
Leia também: Investimentos Atrelados ao IPCA em 2025
6. Compare a oferta em diferentes bancos
Hoje, tanto bancos quanto empresas especializadas oferecem empréstimo com garantia de imóvel. Por isso, não tenha pressa e pesquise, peça opiniões de pessoas especialistas no assunto e faça simulações para conferir o CET de diferentes bancos.
Viu como é importante entender os riscos e os cuidados do empréstimo com garantia de imóvel? No Banco Bari, levamos essa responsabilidade a sério. Acreditamos que a melhor relação de crédito começa com total transparência em cada etapa do processo.
Para o empréstimo com garantia de imóvel, nossa equipe de especialistas está preparada não apenas para apresentar uma proposta, mas para explicar todos os detalhes do contrato, incluindo o CET, indexadores e as condições de pagamento para que você não tenha surpresas desagradáveis depois.
Faça uma simulação de crédito agora mesmo no site do Banco Bari e saiba mais!
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