Tudo que você precisa saber antes de fazer um empréstimo com garantia de imóvel

O empréstimo com garantia de imóvel, também conhecido como home equity, é uma modalidade de crédito em que o tomador oferece um imóvel quitado (ou parcialmente quitado) como garantia da operação. Em troca, recebe um valor em dinheiro com taxas menores, prazos longos e uso livre.

Quem pesquisa empréstimo com garantia de imóvel está, em geral, atrás da linha de crédito mais barata do mercado. Mas, antes da contratação, vale entender o lado menos comentado: o que pode dar errado e como se proteger.

Esta é uma das modalidades mais saudáveis do mercado. A inadimplência média do Home Equity é de 2,8%, contra 7% do crédito comum e mais de 50% do rotativo do cartão, segundo a ABECIP. O motivo é estrutural: a garantia real reduz risco para a instituição e impõe responsabilidade ao tomador.

Este artigo explica como funciona o empréstimo com imóvel como garantia, quais são os principais riscos, o que diz a regulamentação (incluindo o Marco Legal das Garantias) e como o Banco Bari conduz a operação com transparência. Boa leitura.

O que é empréstimo com garantia de imóvel?

O empréstimo com garantia de imóvel, também conhecido no mercado como Home Equity, é uma modalidade de crédito na qual você utiliza um imóvel, como uma casa, apartamento ou sala comercial, para assegurar o pagamento das parcelas. 

Legalmente, essa operação é estruturada por meio da alienação fiduciária, regulamentada pela Lei n.º 9.514, de 1997. Por conta dela, os bancos e outras instituições financeiras têm mais segurança e, como consequência, oferecem juros mais baixos e longos prazos de pagamento.

O destaque também vai para a flexibilidade dessa modalidade, já que o valor liberado pode ser usado para qualquer objetivo: organizar a vida financeira ou reformar a casa, por exemplo.

Leia também: Crédito com garantia de imóvel — entenda como funciona e quando vale a pena

6 passos antes de contratar um empréstimo com imóvel em garantia

Antes de começar a separar seus documentos para empréstimo com garantia de imóvel, abaixo, você confere alguns cuidados importantes :

1. Comprometimento dos pagamentos

O cuidado mais importante é a análise honesta da sua capacidade de pagamento. Contratos de empréstimo com garantia são longos. Então, considere que sua vida financeira pode mudar nesse período. Você pode trocar de emprego, ter novas despesas ou enfrentar imprevistos.

A nossa dica é: não comprometer mais do que 30% da sua renda mensal com o pagamento de dívidas. Antes de assinar o contrato, faça uma simulação realista e verifique se a parcela do empréstimo, somada a outras contas que você possa ter, se encaixa nesse limite.

2. Reserva de emergência

Esta pode ser sua principal saída contra o risco de inadimplência. A reserva de emergência é um valor guardado especificamente para cobrir seus custos de vida em caso de imprevistos, como a perda de emprego ou uma emergência médica.

Sem uma reserva, o primeiro imprevisto financeiro pode levar diretamente ao atraso das parcelas. Então, antes de contratar o empréstimo com garantia, o ideal é que você já possua uma reserva de emergência sólida (equivalente de 6 a 12 meses do seu custo de vida).

3. Custo Efetivo Total (CET)

Não compare propostas de empréstimo olhando apenas a taxa de juros anunciada. O valor que realmente importa é o Custo Efetivo Total (CET), que engloba todos os custos da operação, como:

• taxa de juros;
• seguros obrigatórios (MIP — Morte e Invalidez Permanente e DFI — Danos Físicos ao Imóvel);
• taxas de administração;
• taxa de avaliação do imóvel;
• custos de cartório (se financiados).

4. Baixa avaliação do imóvel

O valor do empréstimo será um percentual (geralmente 50% a 60%) do valor de avaliação do seu imóvel. E quem define esse valor é o banco ou a instituição financeira, por meio de uma empresa de laudo técnico.

Com isso, o valor do banco pode ser menor do que o montante esperado, pois quem avalia usa critérios técnicos e conservadores, focando na liquidez (facilidade de venda em um leilão).

Desse modo, tenha expectativas realistas. Se você espera R$ 500 mil pelo seu imóvel no mercado, o laudo do empréstimo pode vir em R$ 400 mil, por exemplo.

5. Juros pré-fixados ou pós-fixados

É importante entender como sua dívida será corrigida ao longo dos anos:

• Pré-fixados: a taxa de juros é definida no início (ex: 1,5% a.m.) e não muda. Você tem total previsibilidade de quanto vai pagar.
• Pós-fixados (indexados): a taxa é composta por uma parte fixa + um indexador variável, sendo o IPCA (índice oficial da inflação) o mais comum.

Assim, ao optar por um contrato atrelado ao IPCA, você assume o risco da inflação. Se a inflação disparar, o valor da sua parcela e o seu saldo devedor total podem aumentar drasticamente, tornando a dívida mais cara do que o previsto.

6. Compare a oferta em diferentes bancos 

Hoje, tanto bancos quanto empresas especializadas oferecem empréstimo com garantia de imóvel. Por isso, não tenha pressa e pesquise, peça opiniões de pessoas especialistas no assunto e faça simulações para conferir o CET de diferentes bancos.

Por que escolher o Banco Bari?

O Banco Bari é uma instituição com 31 anos de história, especializada em empréstimo com garantia de imóvel, e já liberou mais de R$ 4 bilhões em crédito. O foco é simples: combinar taxa competitiva, prazo longo e atendimento humano, com clareza sobre todos os custos do contrato.

Para o empréstimo com garantia de imóvel, nossa equipe de especialistas está preparada não apenas para apresentar uma proposta, mas para explicar todos os detalhes do contrato, incluindo o CET, indexadores e as condições de pagamento para que você não tenha surpresas desagradáveis depois.

Faça uma simulação gratuita e descubra quanto pode ser liberado no seu imóvel:

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Perguntas frequentes 

É possível perder o imóvel mesmo pagando em dia? 

Não. A tomada da propriedade só ocorre após inadimplência prolongada, intimação pessoal do devedor e expiração dos prazos legais para purgação da mora.

Imóvel financiado pode ser usado como garantia? 

Sim. Neste caso parte do valor do empréstimo é utilizado para quitar o saldo devedor, que não pode ultrapassar os 60% do valor total do imóvel.

Escrito por: Equipe Bari