Tudo sobre refinanciamento imobiliário e as vantagens desse tipo de empréstimo

Você sabia que o seu imóvel, mesmo com um financiamento em andamento, pode te oferecer acesso a crédito com as melhores condições do mercado? 

Essa estratégia se chama refinanciamento imobiliário, também conhecida como financiamento com garantia de imóvel. Nela, você utiliza a sua propriedade como seguro para obter um empréstimo com juros muito mais baixos, prazos de pagamento que se estendem por anos e acesso a grandes valores para usar como quiser.

Apesar de ser uma das opções de crédito mais vantajosas disponíveis, o refinanciamento de imóvel ainda gera muitas dúvidas, de como funciona, quais as vantagens e os riscos, entre outras.

Para conferir a resposta dessas e de outras perguntas, continue a leitura e entenda como o empréstimo com imóvel financiado de garantia funciona, na prática.

O que é refinanciamento de imóvel?

O refinanciamento de imóvel é uma modalidade de crédito em que você utiliza um imóvel que já possui (quitado ou com parte do valor pago) como garantia para obter um empréstimo. Seu objetivo não é comprar um bem, necessariamente, mas sim transformar o valor do seu patrimônio já existente em dinheiro para uso livre.

Nessa operação, a instituição financeira avalia seu imóvel e pode liberar até 60% do valor de avaliação em crédito. Por ter a segurança da garantia, a operação oferece condições mais atrativas do que outras linhas de crédito pessoal, como:

• Taxas de juros menores.
• Valores de empréstimo mais elevados.
• Prazos de pagamento que podem chegar a 20 anos.

Vale dizer que a base legal do financiamento com imóvel de garantia segue a Lei n.º 9.514, de 20 de novembro de 1997, que trata do Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a alienação fiduciária de bem imóvel como garantia.

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Quem pode solicitar um refinanciamento imobiliário?

Essa é uma linha de crédito que pode ser utilizada por qualquer pessoa que tenha um imóvel. O dinheiro não tem objetivo específico, por isso, pode ser usado para diversas finalidades, como:

• Reformas ou construções.
• Cirurgias.
• Intercâmbios.
• Abertura de negócios.
• Quitação de dívidas.

Assim, o empréstimo com imóvel financiado como garantia é uma excelente opção para conseguir crédito sem abrir mão do seu patrimônio. Além disso, você continua usando ou alugando o imóvel, pois a alienação fiduciária é uma modalidade diferente da hipoteca.

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Como funciona o financiamento usando imóvel como garantia?

O processo do refinanciamento imobiliário é mais detalhado que o de um empréstimo pessoal comum, pois envolve a análise do seu perfil de crédito e também a avaliação do imóvel que será dado em garantia. 

No entanto, instituições financeiras modernas e digitalizadas, como o Banco Bari, têm simplificado essa jornada. Geralmente, o processo segue cinco etapas principais:

1. Simulação e análise de crédito: tudo começa com uma simulação online, na qual você informa o valor aproximado do seu imóvel e o quanto gostaria de obter em crédito. Com base nesses dados iniciais, a instituição realiza uma análise de crédito preliminar para verificar seu perfil e a capacidade de pagamento.
2. Análise jurídica: com o crédito aprovado, o próximo passo é a verificação dos documentos. Você enviará a documentação do imóvel, como a matrícula atualizada, para que a equipe jurídica do banco confirme que ele está regularizado.
3. Avaliação do imóvel: nesta etapa, a instituição envia um(a) profissional para fazer uma vistoria técnica no seu imóvel. O objetivo é confirmar as condições físicas da propriedade e determinar seu valor venal. 
4. Assinatura do contrato: com todas as análises concluídas e aprovadas, a instituição emite o contrato, chamado de Cédula de Crédito Bancário (CCB). Atualmente, em grande parte dos casos, a assinatura pode ser feita de forma digital.
5. Registro em cartório e liberação do crédito: a etapa final é o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, onde a alienação fiduciária é adicionada na matrícula do seu imóvel. Assim que o cartório confirma o registro, o banco realiza a liberação do valor contratado.

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Quais são as vantagens de refinanciar um imóvel?

A decisão de utilizar um empréstimo com imóvel financiado como garantia traz vantagens que tornam esta modalidade uma das mais inteligentes do mercado de crédito. Para quem busca fôlego financeiro e condições justas, os benefícios são claros:

1. Taxas de juros competitivas

A taxa de juros no empréstimo com garantia de imóvel é uma das partes que mais chamam a atenção. Isso porque, ao oferecer um bem como garantia, o risco da operação para a instituição financeira diminui bastante. Essa segurança é repassada para você na forma de taxas de juros muito mais baixas.

2. Acesso a valores elevados de crédito

Diferente de empréstimos pessoais, que os limites são baseados apenas na sua renda, o refinanciamento de imóvel permite acessar valores muito mais altos. Isso se deve ao crédito ser calculado como um percentual do valor de avaliação do seu imóvel — geralmente até 60%.

3. Longos prazos de pagamento 

Com prazos que podem chegar a 20 anos (240 meses), como no Banco Bari, as parcelas mensais se tornam menores. Isso evita o comprometimento da sua renda e permite que o pagamento da dívida se encaixe de forma suave no seu planejamento financeiro.

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4. Flexibilidade 

Ao contrário de financiamentos com destinação específica (como para a compra de um carro), o dinheiro do refinanciamento de imóvel é de uso livre. O que significa que você pode usar os recursos para qualquer finalidade, sem precisar justificar ao banco.

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Riscos que devem ser avaliados no empréstimo com garantia de imóvel refinanciado

Tomar uma decisão financeira envolve conhecer não somente os benefícios, mas também os pontos de atenção. Por isso, os cuidados a seguir garantem que você utilize o financiamento com imóvel em garantia de forma segura e estratégica:

• Entenda a garantia do imóvel: lembre-se que, nesta modalidade, seu imóvel fica em alienação fiduciária. Em caso de inadimplência, a instituição financeira tem o direito legal de, em último caso, tomar o imóvel para quitar o débito. 
• Analise o Custo Efetivo Total (CET), não apenas os juros: a taxa de juros anunciada é apenas uma parte do custo. O indicador que você deve comparar é sempre o CET, que inclui todos os seguros, taxas e impostos da operação. 
• Tenha um objetivo claro para o dinheiro: o acesso a um valor de crédito elevado pode ser tentador, mas deve ser usado de forma consciente. O ideal é que o refinanciamento imobiliário sirva para objetivos estratégicos e bem definidos, como quitar dívidas, por exemplo.

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Documentos necessários para o refinanciamento de imóvel

Para que seu imóvel seja aceito como garantia na operação de refinanciamento, ele precisa atender a critérios essenciais que garantem a segurança jurídica da operação. A análise de crédito foca em dois pontos principais:

1. Tipo e Valor de Mercado 

A maioria das instituições aceita imóveis urbanos. Seja para um empréstimo com apartamento de garantia ou utilizando uma casa, a propriedade precisa ter um valor mínimo de avaliação para que a operação de crédito seja viável — valor que varia conforme a política de cada banco.

2. Documentação regularizada 

Este é um critério indispensável. O imóvel deve ter sua documentação totalmente em dia, com a matrícula atualizada no Cartório de Imóveis competente. É fundamental que ela esteja em ordem, ou seja, livre de quaisquer pendências, dívidas ou ônus (como hipotecas ou penhoras).

O que é preciso para refinanciar um imóvel no Banco Bari?

No Banco Bari, trabalhamos para que o processo de contratação do seu refinanciamento de imóvel seja o mais claro e ágil possível. Tudo é feito de forma 100% digital e o ponto de partida é a simulação online, um passo rápido e sem compromisso. 

Para isso, você precisará apenas de três informações básicas: o valor estimado do seu imóvel, a quantia que deseja contratar e seu CPF para uma análise prévia.

Após receber sua proposta pré-aprovada, avançamos para a etapa de avaliação detalhada, na qual nossa equipe de especialistas solicitará os documentos necessários, que podem ser enviados de forma digital. 

Geralmente, são solicitados documentos pessoais e do imóvel, como:

• documento de identificação (RG ou CNH);
• comprovante de endereço; 
• certidão de estado civil;
• carnê do IPTU;
• matrícula atualizada;
• Declaração Negativa de Débitos Condominiais, caso seja necessário.

Vale a pena reforçar que, no Banco Bari, são aceitos os imóveis residenciais e salas comerciais em cidades com mais de 50 mil habitantes, localizados nos seguintes estados:

• Minas Gerais.
• Mato Grosso.
• São Paulo.
• Paraná.
• Santa Catarina.
• Rio Grande do Sul.
• Distrito Federal.
• Espírito Santo.
• Goiás.
• Rio de Janeiro.

Por fim, com a documentação aprovada, as etapas finais incluem a vistoria para avaliação do imóvel e a assinatura do contrato. Assim que o processo é formalizado e registrado em cartório, o dinheiro é liberado diretamente na sua conta.

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